Bostadsbyggande handlar om finansiering

En presentation över ämnet: "Bostadsbyggande handlar om finansiering"— Presentationens avskrift:

1 Bostadsbyggande handlar om finansiering
Sveriges Arkitekter

2 Varför byggs det så få bostäder?
Felaktig problembeskrivning Avsaknad av ekonomisk/ finansiell analys Bristande förståelse av historiska samband

3 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder

4 Stort fokus på utbudet Planprocessen Kommunernas markberedskap
Tekniska särkrav (miljö- och energi) Kommunernas handläggningstider Ökad industrialisering Bullerregler

5

6

7

8

9

10

11

12 ”Bokrisen har en tydlig bostadssocial dimension
”Bokrisen har en tydlig bostadssocial dimension. Det är efterfrågan, inte utbudet som är huvudproblemet”

13 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder

14 Nya bostäder måste finansieras
2km-radien Svaga hushållens tillgång till EK Lånerestriktioner 300” lgh Finansieringsbehov ca mdr SEK Insatser 750 mdr Bank (LiF) 250 mdr Privatlån 525 mdr EK (privat) 225 mdr - Finns real efterfrågan i svaga lägen? - Hur påverkas skuldsättningen? - Hur påverkas byggandet av lånebegränsningar?

15 Marknaden +65 Unga vuxna 70% av hushållens förmögenheter
80% saknar helt kapital

16 … och påverkan på efterfrågan
”Flyttskatt”, ROT Kapital blir inlåst Flyttkedjor havererar Tryck på succession i centrala lägen Prisspiral Brist på mark i A-lägen ”Dubbla lås” Tryck på minsta lgh. +60 Unga vuxna Bolånetak

17 Stor variation i byggandet över tid. Varför?

18 Variationen i bostadsbyggande förklaras av hushållens finansiella styrka, räntan och byggkostnaderna

19 Rekordhögt sparande. Svenska hushållen har en stor börsexponering i sitt sparande
Källa: SCB och Evidens

20 Vad krävs för att nå målen? De nya politiska målen knappast realistiska
Scenario Antagande om finansiellt netto, real tillväxt per år Byggande av lägenheter flerbostadshus Långsiktig trend 7 För att nå målet 14 Scenario Antagande om finansiellt netto, real tillväxt per år Antagande om sysselsättning i Stockholmsregionen, tillväxt per år Byggande av lägenheter flerbostadshus Långsiktig trend 7 1,5 32 500 För att nå målet 35 6 49 000

21 Bostadsbyggande enligt politiska mål innebär att skuldkvoten inte faller – ökat byggande av HR ett alternativ?

22 Kan fler hyresrätter kompensera bortfallet av ägda bostäder?

23 Skatt på realisationsvinst och ”evig” skatt på uppskovsbeloppet ROT Bolånetak Tvångsamorteringar (på nominellt belopp) = Minskad flyttbenägenhet Högre inträdesbarriärer för resurssvaga

24 Tuffare krav för developers
Krav på mer eget kapital Fullgörandegarantier innebär…. Stramare finansiella regelverk Regler för antal osålda/ pågående produktion

25 ”Tillgången till kapital är bostadsbyggandet blodomlopp
”Tillgången till kapital är bostadsbyggandet blodomlopp. Stryps flödet dör patienten.”

26 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder

27 Sämre finansieringsvillkor för produktion av hyresbostäder gör att borätter dominerar – eget kapital kostar Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad 1 250 1 625 988 Varav eget kapital 750 375 Varav lånat kapital 875 613 Drift och underhåll 350 Total boendeutgift 1 600 1 975 1 338

28 Högt byggande av (”billiga”) hyresrätter förutsätter omfattande subventioner

29 Stora förändringar av allmännyttans villkor
Fram till 1993: Schablonbeskattning Gynnsamma finansieringsvillkor Undantag för uttagsskatt på förvaltningspersonal Allbolagen 2010: Varje projekt underkastas marknadsmässigt avkastningskrav Förbjudet att subventionera produktionen via lägre avkastningskrav

30 Slutsatser Finansiellt relaterad verksamhet
Hushållens efterfrågan avgörande Tillgång till kapital – helt avgörande Banksektorn är motorn … annars måste staten åter in på banan

31 Åtgärder Stödja ”unga vuxna” och resurssvaga att bygga upp EK
Frigöra kapital i beståndet Locka kapital till investeringar i HR Särskilda åtgärder för svaga grupper Subventionerat bosparande ”Startlån” (norska modellen) Spar- och amorteringskultur Ersätta ”flyttskatt” med kom. Fastighetsskatt Hyressystemet Bostadsbidrag Micro social housing Ny ”social” aktör..?

32 ”Vi tillsätter en utredning”