Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering.

En presentation över ämnet: "Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering."— Presentationens avskrift:

1 Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering i Stockholm AB

2 Analys av Lars Hammarströms förslag, Ledde till justeringar och därmed ett annat förslag. Sedan begärde Magnus Wiman att ett enklare caféförslag skulle analyseras. Slutligen sattes jämförbara siffror in i Lars Hammarströms grundförslag. Projektgruppens utredningar

3 Projektgruppens uppdrag: Utreda en ny byggnad på Paviljongplan. -Sällskapets och Marknadens behov -Byggtekniska förutsättningar -Ekonomi Projektgruppens uppdrag

4 Sällskapets och Marknadens behov Sällskapet DBW Måltids/möteslokal för 120 personer (2 x120=240) Kansli: - Kontorsrum, förråd ca 10 m 2 - Sammanträdesrum för 12 personer, ca 30 m 2

5 Sällskapets och Marknadens behov Marknadens behov har analyserats genom kontakter med bla: Gotland Convention Bureau Gotland Excursion Go Gotland Hansa Event Gotländska möten Matmuren

6 Sällskapets och Marknadens behov Marknadens behov För närvarande få restauranglokaler som tar fler än 120-140 gäster. Undantag: Visby Strand, Donners Hotell. Framöver även Clarion Hotell (fd Visby hotell). Efterfrågan finns på större måltidslokal för konferensgäster, middagar och event. Konferensgäster vill ha möjlighet till alternativ måltidslokal under Gotlandsvistelsen. Viktigt med måltidslokal med hög klass. Rätt krögare av stor betydelse.

7 Sällskapets och marknadens behov Marknadens behov Ca 400 000 besökare till Botan idag, preliminärt 500 000 besökare 2019 Café och någon form av souvenirförsäljning Kryssningskajen medför minst tredubbling av anlöpen till Visby! Botan attraktivt för kryssningsbolagen, släpper i Almedalen och hämtar på Paviljongsplan. Viktigt för kryssningsgästerna: Ett café ska ha hög kapacitet och bra flöde God tillgång till toaletter

8 Planeringsförutsättningar Högsta bygghöjd 16 meter utan att störa grannar påtagligt Arkeolog närvarande vid grundläggning Byggnaden ska ge ett publikt intryck Högt ställda krav på arkitektonisk utformning Ej möjligt med fjärrvärme Infrastruktur (el, va, vändplan mm) på Paviljongsplan & Gotlandsänget genomförs som ett eget projekt. Publika toaletter i ett eget projekt

9 Ekonomiska förutsättningar Restaurang och kafédelarna momsfastighet Restaurang och cafédelar har egen elmätare och står också för vatten Restaurang och cafédelar står för egna renhållningskostnader DBW:s mötesrum kan hyras ut (minskar DBW:s kostnad)

10 Byggtekniska förutsättningar Elanslutning vid S:t Nikolai, 300 tkr i alla alternativ Vatten och avlopp 301 - 825 tkr (beror på byggarea och antal lägenheter) Värme 140 tkr alt. 750 tkr (luftvärmepump alt. bergvärmepump) Stora fasta avgifter!

11 Byggtekniska förutsättningar Egna parkeringsplatser förläggs norr om byggnaden. Förrådsgården påverkas ej i någon större utsträckning Kan inlösen av Paviljongsgatan täcka kostnader för wc-byggnad?

12 Lars Hammarströms förslag Förutsättningar 1.Matsal för ca 200 personer, möjlig att dela upp i flera lokaler för användning till konferens m.m. 2. Mindre uppvärmningskök för catering samt för beredning av smörgåsar. 3. Cafélokal för ca 80 personer. Försäljning av bakverk som bakats på annat ställe. 4. Plan 2 utförs med 1st lägenhet a´60 kvm samt 5 st uthyrningsrum a´ 15,5 kvm med gemensamt kök på 25 kvm.

13

14 RumstypStorlek BOA/LOA (kvm) Plan 1 Kök, beredning, disk, m.m.50 Matsal247 Vindfång, foajé69 Kapprum18 RWC4 Wc-rum 2st4 Trappa/hiss10 Kafé105 DBW lokal, samt för uthyrning21 DBW förråd/arkiv/kontor 1st24 Städrum2 Undercentral VS6 Ventilationsrum8 El/tele2 Lars Hammarströms förslag

15 Summa570 Plan 2Lägenhet60 Uthyrningsrum inkl. kök102 Trappa/plats för ev. hiss10 Summa172 Summa totalt plan 1 och 2742

16 Byggtekniska förutsättningar Ytor i m 2 Lars HProj. grp.Magnus W Matsal2473000 Café10580220 kök/disk50180125 Lägenheter604050 Studentrum10200 DBW453040 Foaje, wc, teknik13317066 Totalt7421165451

17 Kostnader byggnation Lars HProj. grp.Magnus W Byggherrekostnader1 455 0342 388 0951 059 415 Byggadministration225 000227 175225 000 Projekteringskostnader722 4841 225 910699 800 Besiktning och protokoll57 87690 87058 500 Byggentreprenader16 000 00020 538 9508 751 450 Moms 1 1 117 3092 869 6830 Kreditiv 2 266 666321 280160 000 Budgetreserv765 0001 104 400675 000 Total byggkostnad20 609 36928 766 36311 629 165 1. Avdragsgill moms på restaurang och kafélokaler, full moms på bostäder, här redovisas moms att betala 2. I projektgruppens förslag ingår även kostnad för fastighetsreglering 50 000 kr

18 Driftbudget Kostnader Lars HProj.grp.Magnus W Lån (3%)309 000432 000175 200 Avkastning till DBW. 1,5 %)154 500216 50087 600 El35 0003 5000 Värme65 300102 52039 600 Sophämtning/vatten57 00073 2000 Fastighetsskatt120 000112 28590 000 Tillsynsavgifter2 00010 0002 000 Försäkringar35 00065 00035 000 Underhåll100 000150 000100 000 Tekn. & ek.förvaltning125 000150 000125 000 Larm24 000 Amortering (50 år)206 000288 600116 800 Oförutsett25 00050 00025 000 Summa kostnader1 257 8001 677 605820 200

19 Intäkter Lars HProj.grp.Magnus W Restaurang782 000896 0000 Café 0619 200 Lägenheter108 000729 0000 Studentrum224 40000 DBW Kansli62 40044 00060 000 Summa intäkter1 176 8001 669 000679 200 Överskott/underskott-81 000-8 606-141 000

20 Ränteeffekter 3% ränta (beräkningsgrunden) Lars HProj.grp.Magnus W Överskott/underskott-81 000-8 606-141 000 2% ränta Överskott/underskott22 004135 725-82 609 5% ränta Överskott/underskott-184 004-152 935-199 391

21 Bokföringsmässigt resultat Bokföringsmässigt resultat efter avskrivning (avskrivningstid 50 år) 3% ränta (beräkningsgrunden) Lars HProj.grp.Magnus W Överskott/underskott-287 007-297 265-257 782 2% ränta Överskott/underskott-184 004-152 935-199 391 5% ränta Överskott/underskott-390 011-441 595-316 173

22 Infrastruktur i området Allmänna toaletter får lösas genom ersättningsbyggnad för kiosken (ej i budgeten), 50 m 2, beräknat pris 2 mkr. Vändplan för bussar går att ordna innanför murfallet. Parkering för bussar sker lämpligast utanför muren (på kommunal mark) Anslutningspunkter för el och VA görs i området, beräknad kostnad för fast el på Paviljongplan och Gotlandsänget beräknas till 850 tkr. Bedöms kunna tas hem i ökade hyror av medeltidsveckan inom tio år.

23 Projektgruppens bedömningar Lars Hammarströms förslag. Stora lokaler med flexibilitet Färdig grundritning dock osäkerhet om utformningen har rätt nivå. Mycket små beredningsutrymmen All tillagad mat måste tas in utifrån Svårt att uppgradera till fullvärdigt restaurangkök i efterhand Intäkter kan öka i bostadsdel genom sommaruthyrning. Fungerar fullt ut för Sällskapets behov

24 Projektgruppens bedömningar Projektgruppens förslag. Stora lokaler med hög flexibilitet. Fullt utrustad anläggning Stor ekonomisk risk avseende restaurangdelen Dyrbart värmesystem men fungerar året runt Fungerar fullt ut för Sällskapets behov Lägenheter kan ombildas till bostadsrätter, alternativt ägarlägenheter genom horisontell fastighetsbildning

25 Projektgruppens bedömningar Magnus Wimans förslag. Liten lokal (125 cafégäster inomhus) All tillagad mat måste tas in utifrån Dyrt att uppgradera till fullvärdigt restaurangkök i efterhand Möjlighet till 125 platser utomhus under markis Räcker för kryssningstrafikens behov (ca 100 000 fler besökare till Botan jämfört med idag) Sällskapet kan ha sammankomst eller middag

26 Projektgruppens bedömningar Stadsarkitekten påtalat vikten av offentlig karaktär. Högt ställda krav på arkitektonisk utformning Marklutningen medför minimal påverkan på grannars utsikt. Förrådsgården går att ha kvar utan ändring Underlagen så pass genomarbetade att de går att lämna till arkitekttävling. Lars Hammarströms förslag har färdigt ritningsförslag Vid val av projektgruppens förslag eller Magnus Wimans förslag, välj ut tre arkitekter som får upp 25-50 tkr var för skisser. Sällskapet väljer sedan ut arkitekt som får uppdraget.

27 Projektgruppens bedömningar Underlag och kalkyler framstår som rimliga Restaurangbranschen är en svår bransch! Rätt entreprenör och rätt kock avgörande Generellt dålig likviditet i branschen = stor risk för hyresförlust Intäkter från Kafé och butik bedöms som någorlunda säkra! Branschen inte så kapitalintensiv och har högre marginal än restaurangbranschen.

28 Projektgruppens bedömningar Eventuellt att man har lägre grundhyra och procent på omsättning första åren i samtliga alternativ för att få entreprenörer att våga skriva avtal Potential för högre hyresintäkter om verksamheten går bra Bedömt lägre risk med Café/butik än med Restaurang/Café o butik Bostäder i princip riskfria

29 Projektgruppens bedömningar Merparten av likviditetskalkylerna visar negativt resultat. Vid räkenskapsenlig avskrivning blir det negativt bokföringsmässigt resultat i samtliga alternativ! Kan Almedalsveckan tänka sig att flytta delar av verksamheten till området kan det bli en ekonomisk framgång i alla alternativ Hur stiger byggnadens värde över tiden?

30 Projektgruppens bedömningar ”Paviljongen ska berika stadsmiljön med en känsla för platsens historiska sammanhang och hålla högsta arkitektoniska klass utifrån vår tids möjligheter. Därigenom ska paviljongen kunna bli en tillgång som märkesbyggnad i Världsarvet Visby. Miljötänkande och hållbarhet ska vara ledord vid utformningen.”

31 Egenskaper Lars HProjgrpMagnus W Fullvärdigt restaurangkök x Serveringskök (catering)x x Kafé och souvenirerxxx Lägenhet/lägenheterxx Studentlägenheterx Sammankomst eller middag x Sammankomst och middagxx DBW Kansli, möte och kontorxxx Året runtxxx Miljöklass Silver x Miljöklass bronsx x Trädgårdsstyrelsen positiv x Hög risk x Medel riskx Låg risk xx