STAMBYTE / VÅTRUMSRENOVERING Extra Föreningsstämma

En presentation över ämnet: "STAMBYTE / VÅTRUMSRENOVERING Extra Föreningsstämma"— Presentationens avskrift:

1 STAMBYTE / VÅTRUMSRENOVERING Extra Föreningsstämma
Hsb brf BLÅSUT STAMBYTE / VÅTRUMSRENOVERING Extra Föreningsstämma 26 AUGUSTI 2014 RD/Marie presenterar sig själva. Rikard Daun, projektledare HSB Göteborg Marie Taberman, projektledare HSB Göteborg

2 agenda Varför ombyggnad Orsak till vattenskador
Föreningens / Boendes ansvar Omfattning Tider Kvarboende Samrådsgrupp Val och tillval Ekonomi och finansiering Samtycke och Hyresnämnden Frågor Denna genomgång tar upp bakgrunden till Varför ombyggnad av badrum Orsaker till vattenskador Ansvarsfördelningen mellan brf och brh för inre underhåll – Rickard tar över Omfattningen av arbetena i badrum och övriga delar Byggtider totalt och per lägenhet/trapphus Alla kommer att kunna bo kvar i sin lägenhet under byggtiden Samrådsgrupp Val (utan kostnad) och tillval (som boende betalar själv) Ekonomi, finansiering, månadsavgifter Samtycke och hyresnämnden Frågestund

3 Varför ombyggnad? Materialens tekniska livslängd är uppnådd.
Antalet vattenskador har ökat de senaste åren Kostnaderna för föreningen att åtgärda skadorna har ökat kraftigt Marie: Här är huvudskälen till varför stambyte är nödvändigt. Tekniska livslängden för installationerna och material är uppnådda, Livslängden varierar beroende på slitage och boendeform. Resulterat i att vattenskadorna ökat och kostnaderna för föreningen ökat Verksamhetsåret drabbades föreningen av 17 vattenläckor i lägenheter. Totalt drabbades 37 lägenheter av åtgärder.

4 Några vanliga Orsaker till vattenskadorna
Vatten- och fuktskador på grund av dåliga tätskikt Skador mellan golv och brunn Vattenledningar som brister eller läcker. Avloppsledningar som rostar sönder eller spricker. Marie: Använder badrummen annorlunda idag än för 50 år sedan. Tätskikt saknas helt i väggar i äldre badrum. Pratar i dessa sammanhang ibland om ”våtrum” avser badrum, som är helt tätt. Otätheter i anslutning mellan golv och golvbrunn, anslutning är mycket känslig. Även renoverade badrum kan drabbas om ledningar går av i tex schaktet Sönderrostade avloppsledningar och även gjutjärnsbrunnar rostar sönder. Gamla plaströr är porösa. Idag bygger man inga dolda skarvar. Allt ska vara inspekterbara.

5 Tätskikt Marie: Gammal teknisk standard har inte inget tätskikt på alla ställen. Viktigt att åtgärda tätskikten. Idag våtrum som är helt täta. Tätskikts tekniska livslängd beräknas till: Kakel år Plastmatta år

6 Golv- och väggBrunnar Marie:
Golvbrunn känslig och viktig del – här kan ofta uppstå läckage, med följdskador i lägenheten under Brunnsanslutning mot omgivande golv, tätskikt saknas / är skadat Väggbrunnar är mycket dålig teknisk konstruktion, Rörgenomföringar både i golv och vägg, skapar otätheter

7 Genomföringar och kopplingar
Marie: Vanlig orsak är rörgenomföringar och dolda kopplingar Rörgenomföringar i vägg ger otätheter Äldre rörgenomföringar saknar ordentliga tätningar och kan orsaka vattenskada Idag utför enligt Säker Vatteninstallation Inga dolda kopplingar.

8 Rör och ledningar Marie: Tekniska livslängd för rör:
Avloppsrör år Kall- och varmvattenrör år Gjutjärnsrör har ofta rostgenomslag och sprickor. Tidiga avloppsrör i plast kan vara väldigt porösa idag. Gamla ledningar och snålspolande toaletter kan orsaka problem. Lämna över till Rikard.

9 Föreningens Underhållsansvar
Krav att underhålla stamledningar för vatten, avlopp och el Styrelsen har beslutat att stamrenovering ska utföras Byta vatten- och avloppsstammar och anslutningsledningar inklusive blandare i kök, badrum, toaletter, grovkök och tvättrum Byta ursprunglig elinstallation Stamrenovering påverkar den boendes ansvar Föreningen har därmed ansvar för återställning efter gjorda arbeten RD: Ett sånt här stort projekt måste börja i någon ända Föreningen ansvarar för stammar. Styrelsen har beslutat att byta installationer för vatten, avlopp och el Stamrenovering påverkar den boendets ansvar Skador uppstår – föreningen har ansvar för återställningen.

10 Boendes underhållsansvar
Badkar/dusch Tvättställ, toalettstol Tätskikt och ytskikt Inredning i badrum Förslag: Föreningen övertar tillfälligt medlemmens underhållsansvar för berörda delar I normalläget har boende, enligt stadgarna, ansvar för Sanitetsporslin Tät- och ytskikt Inredning Förslaget som ligger och det beslut som skall fattas är att föreningen övertar detta tillfälligt och bygger om badrummen i anslutning till installationsbytet. Övertagandet återgår efter att badrum och installationer besiktigats och inga anmärkningar kvarstår.

11 Omfattning badrum Ny golvbeläggning av klinker, ny golvbrunn
Ny väggbeklädnad av kakel (från golv till tak i hela rummet) Nytt tak med ny belysning Kromade synliga rörledningar (med avstängningar) Nytt badkar eller duschvägg Ny termostatblandare Omfattningen av de planerade arbetena i badrummen.

12 Omfattning badrum forts
Nytt tvättställ med ettgreppsblandare och underskåp Nytt badrumsskåp med spegel, belysning och eluttag (230 V) Ny wc-stol Ny radiator alternativt handdukstork Förberedelse för anslutning av tvättmaskin Åtgärder i badrum fortsättning För de lägenheter med andra typer av våtutrymmen, kommer även få dessa utrymmen iordnigställda.

13 Omfattning kök och hall
Ny ettgreppsblandare med diskmaskins-avstängning Nytt vattenlås Även i kök görs vissa mindre åtgärder – ny blandare och vattenlås/avloppsticket mot stam Står man i hallen så blir hela väggen mot badrummet ny och med ny bredare dörr. Ofta så görs denna väggen som en fondvägg, med avvikande utseende mot övriga väggar I detta projekt så planerar styrelsen med att även måla/tapetseras väggar och tak. Inga åtgärder på golv (golvet skyddas under byggtiden)

14 Övriga utrymmen och lokaler
Tvättrum, grovkök och separata WC kommer också åtgärdas inom lägenheten Tvättstugor Apparatrum Garage Förråd Med mera Alla våtutrymmen i lägenheten kommer renoveras Övriga utrymmen kommer också påverkas i någon mån, tex tvättstugor, WC i källarutrymmen, apparatrum mm.

15 Rivning Arbetena i lägenheten inleds med att golvet i hallen täcks / skyddas och en byggcylinder sätt i dörren Därefter demonteras gammal sanitetsporslin, rör, anslutningar m.m. Själva rivningen börjar. Framförallt de första 2 veckorna är smutsiga, dammig och bullriga.

16 Under uppbyggnad Uppbyggnad vidtar efter 2-3 veckor
Hallen påverkas också och blir en del av arbetsområdet.

17 Nya rör Många nya rör blir det…
Nya rör placeras ovan undertaket. Gröna rör är tappvatten och de tjockare svarta är för avlopp

18 Under uppbyggnad Uppbyggnaden fortsätter
Till höger arbetet med att sätta kakel på väggar. Här ser även det nya taket och kablar för el kommande belysning

19 Tvättmaskin Förberedelse för inkoppling
De som har tvättmaskin idag, får den återmonterad Samtliga badrum förbereds för TM. El, vatten och avlopp De som har TM idag får densamma återmonterade efter arbeten är utförda.

20 Preliminära tider Byggstart januari Ordningsföljden är inte bestämd Byggtid totalt ca 3 år Byggtid i lägenheten ca 8 veckor Inga arbeten i lägenheter kommer att pågå under jul- och nyårshelgerna Projektet delas in i följande faser: Förstudie, projektering, upphandling, färdig- projektering, etablering, produktion Full produktion planerar vi att ha från mitten av januari 2016 Total byggtid bedömning 3 år. Ca 8 veckor per lägenhet Samma arbetsmoment görs samtidigt i ett helt trapphus, dvs följer stammens väg. Uppehåll jul- och nyår, vilket betyder att antingen nytt badrum eller ej påbörjad rivning. Flera delar i förberedelsearbetet: 2013: Förstudie, fastställa omfattning m.m. Hösten 2014: Projektering och underlag för upphandling Våren 2015: Upphandling, utse totalentreprenör Totalentreprenören utför färdigprojekteringen.

21 Kvarboende Alla bor kvar i sin lägenhet under tiden som ombyggnaden görs För dyrt att evakuera Provisoriska WC och duschutrymmen Tid utan vatten och avlopp minimeras i kök Vatten/avlopp kommer att finnas i trapphusen Buller och damm värst de två första veckorna Dagutrymmen finns att tillgå Ömsesidig respekt och vänlighet mellan byggaren och boende ger ett bra slutresultat! Hela projektet planeras med att alla skall kunna bo kvar i sin bostad under byggtiden Kraftigt öka projektets kostnader att försöka evakuera. Provisorisk vatten och avlopp i trapphusen på våningsplanen. Föreningen har lokal i området tillgänglig under dagtid, möjlighet att dra sig undan byggarbetet en stund. Fika, toalett, TV m.m. Hantverkarna försöker visa så mycket hänsyn som möjligt till alla boende. Samtidigt hoppas de att boende ger dem arbetsro. En glad och trivsam stämning brukar råda under ombyggnad med kvarboende.

22 Samrådsgruppen Består av föreningens medlemmar och representanter från styrelsen Hjälper till att sätta kvalitén på föreningens standard avseende kakel, klinker, porslin, blandare mm. Sätts samman efter, JA på stämman. Intresserad? Tala med styrelsen om ni vill delta. Samrådsgruppen är en referensgrupp för föreningens medlemmar Medverkar och framför råd, synpunkter och önskemål om kvalitén på föreningens standard

23 Val och tillval Många valmöjligheter kommer att erbjudas
Val – Kostnadsneutralt för medlemmen Tillval – Tillkommande kostnad och affär direkt mellan entreprenören och medlemmen

24 Så här fint kan det bli… Dusch eller bad
Många olika kombinationsmöjligheter kommer att finnas

25 Detta är exempel på hur det kan se ut, fabrikat och modeller är inte bestämda ännu, men
Stora handfat med skåp/lådor under, olika ytskikt valbart Spegelskåp med inbygg belysning och eluttag Notera även handdukstorken, som även fungerar som radiator / element

26 Ekonomi och finansiering
Preliminär budgetkostnad ca kr Bostadsrättsföreningen lånar merparten Höjning av månadsavgift ca 5-6 % per år i 5 år, med början i januari 2015. Dagens beslut är inget ekonomiskt beslut Kostnadsläget 2014. Endast en bedömning, men erfarenhet finns från andra föreningar Brf lånar merparten Normalt även erfarenhet från andra brf stambytet kräver ca 30 % höjning Alltså ca 5-6 % / år från nu och ett antal år framåt.

27 samtycke Skriftligt samtycke
Åtgärderna samt på vilket sätt dessa medför förändring av bostadsrätten framgår av samtyckesblanketten De som ej kan nås eller inte vill skriva på kallas till Hyresnämnden Över 50% har redan lämnat.

28 Samtyckesblankett Lämnas senast den 31 augusti 2014
Samtyckesblanketten ska lämnas av samtliga

29 hyresnämnden Alla som ej samtycker kallas till Hyresnämnden
Kallelsen sker genom delgivning Hyresnämnden prövar: Om åtgärden är angelägen Om syftet med åtgärden inte kan tillgodoses på annat sätt Om det inte är oskäligt mot den enskilde

30 Inför stämmobeslutet F R Å G O R ?