Studie av operativ effektivitet inom Stockholms Stadshus AB under år 2007 2008-04-16.

En presentation över ämnet: "Studie av operativ effektivitet inom Stockholms Stadshus AB under år 2007 2008-04-16."— Presentationens avskrift:

1 Studie av operativ effektivitet inom Stockholms Stadshus AB under år 2007 2008-04-16

2 2 Innehåll 1. Inledning 2. Besparingar 3. Operativ effektivitet 4. Bolagsspecifikationer 5. Jämförelser w Bilaga – Definitioner

3 3 1. Inledning

4 4 w I Stockholms Stads budget för år 2007 uppmanades bolagen inom Stockholms Stadshus AB att minska administration och indirekta produktionskostnader (utan speciella kvalitativa mål) w Koncernledningen vill nu följa upp hur detta har lyckats genom att jämföra de administrativa och indirekta kostnaderna i boksluten för 2007 med värdena för 2006 w Samtidigt görs en uppföljning av den operativa effektiviteten i de ingående bolagen genom att jämföra andelen administrativa samt indirekta kostnader i procent av den operativa kostnaden (definieras i bild 7) w Studien är därvid uppdelad i tre delar: A. Besparingar B. Operativ effektivitet C. Bolagsspecifikationer w Vidare har jämförelser gjorts för att följa hur besparingarna och nivån på de administrativa och indirekta kostnaderna har utvecklat sig under de senaste åren w Dessutom har en jämförelse gjorts mellan de fem fastighetsbolagen i Stockholms Stadshus-koncernen

5 5 1. Inledning w Underlaget bygger på det material som bolagen har bistått med och innehåller, trots en fortsatt kvalitetssäkring, sannolikt fortfarande en del olika tolkningar bland annat av centrala stabers uppgifter, lokala stödresurser, lokalkostnader och hur pensionsavsättningar har gjorts w På grund av några ändringar i redovisningssätt kommer jämförelser att vara relevanta enbart mellan 2007 och 2006. Samtidigt tas 2001 med som referenspunkt i några fall, men i dessa fall är jämförelserna mer indikativa w Det bör noteras att studien är begränsad till de administrativa och indirekta kostnaderna och tar därför inte hänsyn till effektivitet i drift och produktion

6 6 2. Besparingar

7 7 2. Besparingar – sammanfattning av administrativa och indirekta kostnader w Det är viktigt att notera att nedanstående siffror representerar kostnadsvärde och tar varken hänsyn till den totala kostnadsmassan eller utvecklingen av verksamheterna mellan 2006 och 2007

8 8 2. Besparingar w Summan av administrativa och indirekta kostnader inom de 14 bolagen har minskat med 0,03 % (-0,3 MSEK) mellan 2006 och 2007 vilket är ett stort steg framåt jämfört med 2006 där administrativa och indirekta kostnaderna hade ökat med drygt 10 MSEK w Av de 14 bolagen inom Stockholms Stad har enbart 5 minskat sina administrativa och indirekta kostnader: –Stadsteatern (-18,52 %) –Bostadsförmedlingen (-26,92 %) –Familjbostäder (-0,73 %) –Stockholmshem (-1,25 %) –Stockholm Vatten (-27,19 %) w Det är viktigt att poängtera att i värde är Stockholm Vatten det bolag som gjort störst besparingar med 53,9 MSEK, följt av Stadsteatern med 10,3 MSEK

9 9 3. Operativ effektivitet

10 10 3. Operativ effektivitet w Den operativa effektiviteten har här mätts genom att andelen administrativa samt indirekta kostnader i procent av den totala operativa kostnaden har jämförts w Den operativa kostnaden för respektive bolag har beräknats genom att den totala kostnadsmassan, exklusive finansnetto, minskats med avskrivningar och i förekommande fall fastighetsskatter

11 11 3. Operativ effektivitet – 7 av 14 bolag har förbättrat sin operativa effektivitet under 2007 % av den operativa kostnaden

12 12 3. Operativ effektivitet – administrativa kostnader 7 bolag har förbättrat sin situation under 2007 % av den operativa kostnaden

13 13 3. Operativ effektivitet – indirekta kostnader 8 bolag har förbättrat sig under 2007 % av den operativa kostnaden

14 14 3. Operativ effektivitet - sammanfattning w 7 bolag av 14 har förbättrat sin operativa effektivitet under 2007 w De största förbättringarna har gjorts hos Stockholm Vatten och Bostadsförmedlingen w Den största försämringen avseende operativ effektivitet har gjorts hos Stockholm Hamnar och Stokab w Medelvärdet av operativ effektivitet har sjunkit från 15,3 % under 2006 till 14,6 % under 2007 w Indirekta kostnader är i allmänhet på väg ner (8 bolag utav 14) men sträcker sig mellan 1,8 % (S:t Erik Markutveckling) och 22,2 % (Stokab) w Medelvärdet för indirekta kostnader är 6,5 % för 2007 (7,0 % för 2006) w Administrativa kostnader har minskats under perioden för bara 7 av bolagen och det varierar mellan 2,2 % (S:t Erik Markutveckling och SISAB) till 18,8 % (Bostadsförmedlingen) w Medelvärdet för administrativa kostnader är 8,1 % för 2007 (8,3 % för 2006) w Det bör påpekas att det inte är möjligt att jämföra bolagen rätt beroende på de mycket skilda verksamhetsområdena och skillnader i storlek. Det är i princip bara de fem bostadsbolagen som har kunnats jämföras någorlunda likvärdigt w Trots ovanstående bör de stora skillnaderna mellan bolagen innebära att en ytterligare besparingspotential finns. Djupare analyser behövs dock för att precisera potentialen

15 15 4. Bolagsspecifikationer

16 16 4. Bolagsspecifikationer w Globe Arenas w Stokab w SBR w Stadsteatern w Bostadsförmedlingen w SISAB w Stockholm Parkering w Familjbostäder w S:t Erik Markutveckling w Stockholms Hamnar w Stockholmshem w Svenska Bostäder w Stockholm Vatten w Micasa

17 17 GLOBE ARENAS Minskade administrativa kostnader men ökade indirekta kostnader pga. en satsning på marknadsföring resulterar i en försämrad operativ effektivitet Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 3 155 - 4 406 2 648 2 861 2 246 1,6 - 2,2 1,3 1,4 1,1 3 789 - 4 029 2 453 2 455 2 716 2,0 - 2,1 1,3 1,4 Administrativa kostnader totalt15 3167,715 4428,1 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 4 623 - 2 200 15 671 2,3 - 1,1 7,8 4 490 - 2 200 10 518 2,3 - 1,2 5,5 Andra indirekta kostnader totalt22 49411,217 2089,0 Summa indirekta och adm. kostnader37 81018,932 65017,1 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 1,8 % + 5 160 + 5 160 KSEK + 1,8 % Kommentar:  Operativ effektivitet har försämrats under 2007 på grund av en satsning på marknadsföringen (TV-reklam, bilaga i DN, etc.). Denna satsning har resulterat i ett ökat antal besökare (+100 000 under 2007).  Kostnader relaterade till företagsledningen har minskat på grund av att ingen VD var på plats i början på 2007 samt en minskad kostnad för VD-kansliet. % av de operativa kostnaderna

18 18 STOKAB Höga administrativa och indirekta kostnader under omorganisation men med gott hopp om förbättringar 2008 Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 6 532 - 9 269 7 844 9 060 6 185 3,1 - 4,4 3,8 4,3 3,0 3 752 - 7 617 5 408 6 834 3 606 1,9 - 3,9 2,8 3,5 1,9 Administrativa kostnader totalt38 89018,627 21714,0 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Övriga indirekta kostnader –Lokalkostnader –Marknad/inf. - 1 871 - 16 922 9 926 17 707 - 0,9 - 8,1 4,8 8,5 6 200 - 660 2 063 - 7 067 8 603 20 609 3,2 - 0,3 1,1 - 3,6 4,4 10,6 Andra indirekta kostnader totalt46 42622,245 20223,2 Summa indirekta och adm. kostnader85 31640,972 41937,1 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 3,8 % + 12 897 + 12 897 KSEK + 3,8 % Kommentar:  Kostnadsslag ekonomi har ökat under 2007 på grund av ett extra behov av konsulter exempelvis för funktion inköp (under ekonomi)  IT-kostnader har ökat under 2007 på grund av ett extra behov av konsulter samt en migration av ekonomisystemet till Agresso.  Andra indirekta kostnader har ökat under 2007 på grund av omstruktureringskostnader som påverkar detta kostnadsslag (8 MSEK). % av de operativa kostnaderna

19 19 STOCKHOLM BUSINESS REGION Förbättrad operativ effektivitet trots ökade kostnader Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice –Övriga administration 1 595 7 840 2 237 1 101 1 790 1 521 4275 0,8 3,8 1,1 0,5 0,9 0,7 2,1 1 608 8 797 2 173 1 048 2 023 1 953 2 067 1,0 5,3 1,3 0,6 1,2 Administrativa kostnader totalt20 35910,019 66911,8 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. - 237 - 559 - 7 183 - 0,1 - 0,3 - 3,5 - 67 - 399 - 6 853 - 0,0 - 0,2 - 4,1 - Andra indirekta kostnader totalt7 9793,917 3194,4 Summa indirekta och adm. kostnader28 33813,926 98816,2 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 2,3 % + 1 350 + 1 350 KSEK - 2,3 % Kommentar:  Övriga administrativa kostnader ökade under 2007 pga. förändring av pensionsskuld. SPP har tidigare inte kunnat lämna beräkningsunderlag till pensionsskulden då bolaget/koncernen är ny (år 2004) och för år 2007 medförde det en ökning av pensionsskulden avseende år 2004 med beräkningsgrund till 2007. % av de operativa kostnaderna

20 20 STADSTEATERN Minskade administrativa och indirekta kostnader med drygt 10 MSEK och en förbättrad operativ effektivitet med 2,1% Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 10 968 - 4 416 4 013 3 967 2 394 3,4 - 1,4 1,3 1,2 0,8 15 912 - 8 048 4 323 4 521 2 584 4,7 - 2,4 1,3 0,8 Administrativa kostnader totalt25 7598,035 38810,4 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 7 157 - 3 996 8 508 2,2 - 1,3 2,7 6 579 - 4 103 9 672 1,9 - 1,2 2,8 Andra indirekta kostnader totalt19 6606,120 3536,0 Summa indirekta och adm. kostnader45 41914,255 74116,3 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 2,1 % - 10 322 - 10 322 KSEK - 2,1% Kommentar:  Minskade pensionskostnader mellan 2006 och 2007. Under 2006 utgjorde de 13,12% av lönesumman och 2007 var det cirka 6,5%. Detta påverkar de administrativa kostnaderna.  Under 2007 frivilliga avgångar som minskar kostnadsslag ekonomi.  Det är viktigt att poängtera att hänsyn inte tas till avgångs- vederlag för 2006 (19 MSEK) och för 2007 (2 MSEK). % av de operativa kostnaderna

21 21 BOSTADSFÖRMEDLINGEN En förbättrad operativ effektivitet med 10,2 % pga. mycket lägre lokalkostnader Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 3 188 - 2 936 - 4 357 5,7 - 5,3 - 7,8 2 535 - 2 879 - 4 884 4,5 - 5,2 - 8,7 Administrativa kostnader totalt10 48118,810 29818,4 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. - 4 789 212 - 8,6 0,4 - 10 127 759 - 18,1 1,4 Andra indirekta kostnader totalt5 0019,010 88619,5 Summa indirekta och adm. kostnader15 48227,721 18437,9 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 10,2 % - 5 702 - 5 702 KSEK - 10,2% Kommentar:  Under 2006 pågick en ombyggnation för 6,2 MSEK. Utan detta skulle operativa effektiviteten varit ungefär oförändrad mellan 2006 och 2007. % av de operativa kostnaderna

22 22 SISAB Ökade administrativa och indirekta kostnader resulterar i en försämrad operativ effektivitet Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 2 473 - 8 175 8 253 4 055 2 152 0,2 - 0,8 0,4 0,2 2 434 - 8 795 8 073 3 581 1 502 0,2 - 0,8 0,7 0,3 0,1 Administrativa kostnader totalt25 1082,324 3852,2 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 11 767 - 7 577 - 5 400 2 360 1,1 - 0,7 - 0,5 0,2 12 306 - 6 778 - 3 997 2 963 1,1 - 0,6 - 0,4 0,3 Andra indirekta kostnader totalt27 1042,526 0442,3 Summa indirekta och adm. kostnader52 2124,850 4294,5 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 0,3 % + 1 783 + 1 783 KSEK + 0,3% Kommentar:  SISAB har flyttat från egna lokaler till hyrda lokaler under 2007. Detta orsakar en ökning med cirka 1,4 MSEK mellan 2006 och 2007. Lokalkostnader för 2007 är enbart hyran. % av de operativa kostnaderna

23 23 STOCKHOLM PARKERING Trots en liten ökning av indirekta kostnader har den operativa effektiviteten förbättrats Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 5 146 - 5 271 1 170 6 950 801 1,6 - 1,7 0,4 2,2 0,3 5 017 - 4 954 1 209 7 448 720 1,8 - 1,8 0,4 2,6 0,3 Administrativa kostnader totalt19 3386,119 3486,9 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 3 862 - 6 028 2 140 1,2 - 1,9 0,7 3 120 - 5 882 2 618 1,1 - 2,1 0,9 Andra indirekta kostnader totalt12 0303,811 6204,1 Summa indirekta och adm. kostnader31 3689,930 96811,0 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 1,1 % + 400 + 400 KSEK - 1,1% Kommentar:  Kostnaderna för marknadsföring och försäljning samt IT- kostnader har minskat under 2007.  Det är intressant att poängtera att summan av administrativa och indirekta kostnader är ganska lika för 2006 och 2007 men den operativa effektiviteten har förbättrats. Detta innebär att de operativa kostnaderna har ökat under 2007. % av de operativa kostnaderna

24 24 FAMILJEBOSTÄDER En förbättrad operativ effektivitet och kostnadsstruktur avseende administrativa samt indirekta kostnader Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 18 766 - 6 984 2 787 12 476 5321 1,8 - 0,7 0,3 1,2 0,5 21 673 - 7 804 3 177 14 526 5 150 2,0 - 0,7 0,3 1,4 0,5 Administrativa kostnader totalt46 3344,452 3304,9 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 15 838 - 1 181 - 720 - 13 368 8 373 1,5 - 0,1 - 0,1 - 1,3 0,8 14 041 - 1 214 - 660 - 11 966 6 233 1,3 - 0,1 - 0,1 - 1,1 0,6 Andra indirekta kostnader totalt39 4803,734 1143,2 Summa indirekta och adm. kostnader85 8148,186 4448,1 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 0,0 % - 630 - 630 KSEK - 0,0 % Kommentar:  Under 2006 firade bolaget 70-års-jubileum och kostnaderna uppgick till drygt 3 MSEK och bokfördes på företagsledningen.  IT-kostnaderna gick ner 2007 på grund av en ökad omfakturering till SveBo och Micasa.  Kostnader för stab/ledning av drift och produktion har ökat under 2007 på grund av ökade kostnader (1,6 MSEK) för områden ”bygg och teknik” som har bland annat köpt mer entreprenad tjänster under 2007, har rekryterat en ny miljöchef och har satsat på ny teknik  Ökningen av lokalkostnaderna förklaras av moms på förhyrda lokaler i kvarteret Trossen efter försäljning till Boultbee. % av de operativa kostnaderna

25 25 S:T ERIKS MARKUTVECKLING Ökade administrativa och indirekta kostnader med 200 KSEK och operativ effektivitet har försämrats marginellt (+ 0,3 %) Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 700 - 800 - 100 1,0 - 1,1 - 0,1 700 - 700 - 100 1,0 - 1,0 - 0,1 Administrativa kostnader totalt1 6002,21 5002,1 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. - 600 - 100 600 - 0,8 - 0,1 0,8 - 600 - 100 500 - 0,9 - 0,1 0,7 Andra indirekta kostnader totalt1 3001,81 2001,7 Summa indirekta och adm. kostnader2 9004,12 7003,8 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 0,3 % + 200 + 200 KSEK + 0,3 % Kommentar:  S:t Eriks Markutveckling har enbart en anställd. % av de operativa kostnaderna

26 26 STOCKHOLMS HAMNAR Ökade administrativa och indirekta kostnader och en försämrad operativ effektivitet Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 23 175 - 8 548 6 227 6 875 4 823 4,7 - 1,7 1,3 1,4 1,0 11 713 - 9 058 6 780 6 465 4 516 2,4 - 1,8 1,4 1,3 0,9 Administrativa kostnader totalt49 64810,138 5327,8 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 18 698 - 1 344 - 2 378 - 14 127 3,8 - 0,3 - 0,5 - 2,9 10 205 - 1 316 - 2 242 - 10 782 2,1 - 0,3 - 0,5 - 2,2 Andra indirekta kostnader totalt36 5477,524 5458,4 Summa indirekta och adm. kostnader86 19517,663 07712,8 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 4,8 % + 23 118 + 23 118 KSEK +4,8 % Kommentar:  The Tall Ship Race har under 2007 påverkat administrativa och indirekta kostnader pga. ökat antal anställda (+ 8 MSEK).  Under 2007 har Stockholms Hamnar omstrukturerats med bland annat avyttring av Stockholm Hamnentreprenad AB. Kostnaden relaterat till detta är ungefär 3,5 MSEK.  Lokalkostnader är i denna jämförelse satta till noll för 2006 och 2007 (enbart egna, ägda lokaler) men det måste poängteras att en intern hyreskostnad fanns för 2006 (16,9 MSEK) och togs bort 2007 bortsett från Stuveriet (3,4 MSEK) % av de operativa kostnaderna

27 27 STOCKHOLMSHEM Fortsatt sänkning av administrativa och indirekta kostnader leder till en förbättrad operativ effektivitet under 2007 Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 18 921 - 10 487 8 370 38 227 - 1,5 - 0,9 0,7 3,1 - 17 919 - 9 638 7 934 41 880 - 1,5 - 0,8 0,7 3,4 - Administrativa kostnader totalt76 0056,277 3716,4 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 11 904 - 2 746 - 8 339 12 546 1,0 - 0,2 - 0,7 1,0 13 822 - 2 314 - 8 339 11 108 1,1 - 0,2 - 0,7 0,9 Andra indirekta kostnader totalt35 5352,935 5832,9 Summa indirekta och adm. kostnader111 5409,1112 9549,3 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 0,2 % - 1 414 - 1 414 KSEK - 0,2 % Kommentar:  Ökningen av marknadsföringskostnader pga. 70-årsjubileumet under 2007.  Kostnader för IT sjönk pga. ny upphandling av IT-drift i slutet på 2006.  Under 2007 har förvaltning och drift slagits ihop. Detta medförde bland annat en chefsperson mindre under 6 månader och en rationalisering av olika funktioner. % av de operativa kostnaderna

28 28 SVENSKA BOSTÄDER Ökade administrativa kostnader orsakar en försämring av operativa effektiviteten Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 15 396 - 18 563 49 210 50 010 16 816 0,6 - 0,7 1,9 2,0 0,7 19 059 - 20 617 36 310 39 104 12 229 0,8 - 0,8 1,4 1,6 0,5 Administrativa kostnader totalt149 9955,9127 3195,1 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 5 476 - 3 918 3 159 - 5 962 - 40 061 11 481 0,2 - 0,2 0,1 - 0,2 - 1,6 0,5 8 673 - 3 630 2 995 - 5 091 - 33 896 15 790 0,3 - 0,1 - 0,2 - 1,4 0,6 Andra indirekta kostnader totalt70 0572,870 0752,8 Summa indirekta och adm. kostnader220 0528,7197 3947,9 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 0,8 % + 22 658 + 22 658 KSEK + 0,8 % Kommentar:  I personalkostnaderna ingår kostnader för mål- och strategiarbete som har genomförts under 2007 på VD:s initiativ (cirka 8 MSEK) samt kostnader för förändring av semester- och övertidsskuld (cirka 5 MSEK)  IT-kostnaderna har ökat under 2007 på grund av ett stort projekt som handlar om införandet av ett nytt fastighetssystem.  Svenska Bostäder har genomfört ett byte av telefonisystemet under 2007.  Omorganisationen under 2006 innebär att Svenska Bostäder har fått fler lokala områdeskontor. Detta får genomslag under 2007 liksom en del extrakostnader relaterade till flytt. % av de operativa kostnaderna

29 29 STOCKHOLM VATTEN Minskade administrativa och indirekta kostnader med 53,9 MSEK och en förbättring av operativa effektiviteten med 7,1 % Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel, kontorsservice och intern service –Övriga administrativa kostnader 10 998 - 25 161 7 727 12 680 10 928 5 830 1,4 - 3,2 1,0 1,6 1,4 0,7 6 000 - 22 600 10 800 19 400 2 500 57 300 0,8 - 2,9 1,4 2,5 0,3 7,4 Administrativa kostnader totalt73 3249,3118 60015,2 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 57 322 - 13 660 - 7,25 - 1,7 - 40 200 - 5 100 - 21 700 12 600 5,2 - 0,7 - 2,8 1,6 Andra indirekta kostnader totalt70 9829,079 60010,2 Summa indirekta och adm. kostnader144 30618,3198 20025,4 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna - 7,1 % - 53 894 - 53 894 KSEK - 7,1 % Kommentar:  Upphandling/inköp och marknadsföring/information har flyttats till kostnadsslag internservice (administrativa kostnader) under 2007.  Under 2006 hade Stockholm Vatten en extra stor kostnad för pensioner som påverkade de administrativa kostnaderna.  Lokalkostnader försvinner under 2007 och istället fördelas de och påverkar direkt de olika ansvarsområdena.  Under 2007 skapades funktionen kvalitet/miljö. % av de operativa kostnaderna

30 30 MICASA Trots en minskning av indirekta kostnader har Micasa försämrat sin operativa effektivitet pga. högre administrativa kostnader Utfall 2007Utfall 2006 Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Indirekta kostnader KSEK Andel av operativa kostnader % Administrativa kostnader –Företagsledning –VD-stab –Ekonomi –Personal –IT –Växel och kontorsservice 2 094 5 517 7 588 1 707 4 033 1 657 0,4 1,0 1,4 0,3 0,8 0,3 1 486 2 686 7 122 1 739 4 478 - 0,3 0,5 1,3 0,3 0,8 - Administrativa kostnader totalt22 5964,217 5113,1 Andra indirekta kostnader –Stab/ledning av drift/produktion –Planering av produktion/drift –Kvalitet/miljö –Juridik –Forskning och utveckling –Tekniska staber –Upphandling/inköp –Logistik –Lokalkostnader –Marknad/inf. 2 926 6 314 1 278 - 994 800 - 4 376 5 014 0,6 1,2 0,2 - 0,2 0,9 - 0,8 0,9 2 993 10 715 755 - 966 823 - 2 926 3 542 0,5 1,9 0,1 - 0,2 - 0,5 0,6 Andra indirekta kostnader totalt21 7024,122 7204,1 Summa indirekta och adm. kostnader44 2988,340 2317,2 Administrativa och indirekta kostnader förändring mellan 2006 och 2007 i värde och % av de operativa kostnaderna + 1,1 % + 4 067 + 4 067 KSEK + 1,1 % Kommentar:  2007 var Micasas tredje verksamhetsår.  Kostnaden för VD-staben har ökat under 2007 (från 3 till 3,5 personer). Förändringen i kostnad mellan 2007 och 2006 avser en person som gått i pension 2007 samt en generell ökning av pensionskostnaden.  Kostnaden för växel och kontorsservice fanns inte 2006 utan köptes av Familjbostäder AB.  Kostnadsslag kvalitet/miljö har ökat pga. en nyanställd under 2007. % av de operativa kostnaderna

31 31 5. Jämförelser

32 32 5. Jämförelse – alla de 9 bolag som har varit med i studien sedan 2001 har förbättrat sin operativ effektivitet under perioden 2001 - 2007 % av den operativa kostnaden

33 33 5. Jämförelser – Stokab, Bostadsförmedlingen, Stockholm Vatten och Svenska Bostäder visar den största potentialen för förbättringar i värde samt i operativ effektivitet S:t Erik Markutveckling Svenska Bostäder Stokab Bostadsförmedling Stockholm Vatten Stockholms Hamnar Globe Arenas Stockholmshem Familjbostäder SISAB SBR Stadsteatern Stockholm Parkering Micasa % av den operativa kostnaden Administrativa och indirekta kostnader för 2007 (MSEK) Hög potential för förbättringar Potential för förbättringar Fortsatt arbete NB: gränserna mellan de 3 områden är indikativa

34 34 5. Jämförelse – 5 fastighetsbolag med liknande verksamhet fast utan samma operativa effektivitet % av den operativa kostnaden

35 35 Uppföljning 2009 bör ta hänsyn till nya parametrar w Det vore relevant att särskilja kostnader som är relaterade till aktiviteter utlagda på entreprenad och de som är relaterade till aktiviteter som sköts i egen regi w Övriga tjänster där det kan finnas indirekta kostnader borde tas upp, exempelvis verkar indirekta kostnader för stab/ledning/planering av produktion definieras mycket olika w Alla kostnader som är ”affärsstöd” måste definieras tydligare som direkta eller indirekta kostnader w Pensionskostnader bör särredovisas w Kostnader för lokaler bör tydligt definieras (egna och inhyrda lokaler) w Extraordinära kostnader bör särredovisas w Nyckeltalet administration och indirekta kostnader i förhållande till intäkter bör införas w Förslagsvis görs i god tid inför uppföljningen 2009 nya definitioner av de olika administrativa och indirekta kostnaderna. Dessa definitioner bör också diskuteras med bolagen för att öka jämförbarheten

36 36 Bilaga

37 37 Bilaga – definitioner [1/2] w De indirekta kostnaderna har omfattat: –Administration företagsledning VD-stab ekonomifunktioner inklusive controllers personalfunktioner inklusive löneadministration IT växel och kontorsservice –Indirekta produktionskostnader stab och ledning av produktion/drift planering av produktion/drift miljö/kvalitet juridik forskning och utveckling tekniska staber upphandling/inköp logistik etc.

38 38 Bilaga - definitioner [2/2] –Egna lokalkostnader hyror (faktiska eller beräknade) underhåll el och vatten etc. –Marknad marknadsföring försäljning viss produktutveckling information