UB Asset Management Nils Schalin Varför investera i listade realtillgångar såsom REITs och Infrastruktur UB Asset Management Nils Schalin

Agenda Vad är realtillgångar Vårt sätt att förvalta realtillgångar Hur ser vårt erbjudande Var kan man hitta våra fonder Varför Realtillgångar? Börsen högt värderad Räntor låga; svårt att generera kassaflöde från investeringar som tidigare Realräntor negative Många har alltför Sverige-koncentrerade fastighetsportföljer Confidential

UB Group UB Asset Management UB Brokerage UB Real Assets Grundad 1986 i Helsingfors En oberoende fondkomissionär och kapitalförvaltare listad på Nasdaq OMX First North Anställda: ca. 100 (8/2015) Välskött företag med en stark balans och kapitalbas Kapital under förvaltning: ca. € 1,5 miljarder (6/2015) UB Real Asset Management Ab (UB Real Assets / UBRA) är ett dotterbolag till UB Gruppen UB Real Assets förvaltar ca. € 300 miljoner varav ca. 95 % är från institutionella placerare UB Asset Management UB Brokerage UB Real Assets UB Mutual Funds UB Investment Banking Confidential

Varför investera i realtillgångar ? Confidential

Vad är realtillgångar? Realtillgångar defineras som tillgångar vars pris inte sjunker om inflationen stiger (penningvärdet sjunker) Realtillgångar är t.ex infrastrukturtillgångar såsom vägar och hamnar, fastigheter, jord – och skogsmark och råvaror såsom t ex ädel metaller Exponering mot realtillgångar skapas genom; Direkt ägande i, fastigheter, land, skogsmark och t.ex råvaror såsom ädelmetaller Värdepapper såsom REITs, börslistade infrabolag, fastighetsaktier och Råvaru –ETF mm Fördelar med att äga realtillgångar genom värdepapper; Likviditet Begränsad kapitalinsats Ger oftast ett kassaflöde Confidential

Är det köpläge för realtillgångar nu ? Höga aktievärderingar Låg ränta Brist på alternative, vilket tidigare argument för att investera I aktier Räntorna har sjunkit stadigt de senaste 20 åren till nära noll – negativa räntor i vissa länder och på vissa löptider Confidential

Vårt sätt att förvalta realtillgångar ? Confidential

Vad kännetecknar vår förvaltning Vi förvaltar fonder inom alternativa tillgångar såsom infrastruktur, fastigheter och skog; skydd mot inflation god real avkastning på lång sikt Innovativa produkter som möter efterfrågan från institutionellt kapital och privat kunder Skicklighet att skapa produkter med hög riskjusterad avkastning över konjuktur cykler Aktiv förvaltning med fokus på diversifiering och likviditet utan benchmarks Långt track reckord – över 10 år Prisbelönt förvaltare UB Innovativa – hur? REIT fonder – enda nordiska aktör Lansera skogsfond som placerar I finländska skogsfastigheter Confidential

Kärnvärderingar i vår aktiva förvaltningsmodell? Vi arbetar med en fundamental viktning av portföljerna; Viktning efter marknadsvärde är inte en effektiv portfölj Lika- viktning principen ger oss diversifiering Det ger oss en tilt mot ”Mid- small” Cap bolag i portföljerna Hög risk är ingen garanti för hög avkastning; Vi söker bolag som har en låg prisrörlighet i aktiekursen Vi väljer aktier först i slutet av vår förvaltningsprocess från en lista av kvalificerade aktier Denna lista tas fram med hjälp av matematiska, kvantitativa nyckeltal Fokus på olika teman; Hög direktavkastning Monopolistisk bolag Confidential

UB Real Assets - Portfolio Management Team Mr. Aki Kostiander, portfolio manager (MSc Finance, Hanken School of Economics, Helsinki/Vaasa), has over 20 years of professional experience from Investing and the asset management industry. He has held many executive level and senior partner positions in more than half a dozen different organisations (e.g. Gyllenberg/SEB, Mandatum and Pohjola asset management). He has besides many portfolio management duties been the managing director of two mutual fund companies and two asset management companies. During the whole career he has managed different types of portfolios ranging from private individual portfolios to mutual funds. He has covered most types of asset classes during that time but the emphasis has been on global real assets (REITs) for the last ten years. Aki has founded and managed the UB REIT funds since inception. Mr. Pekka Niemelä, portfolio manager (MSc Economics, Helsinki School of Economics), has over 25 years of professional experience from the asset management business and the finance industry. He started his career as a sell side analyst and then after a few years of experience moved to the buy side. He has worked as a buy side analyst and managed a number of stock portfolios and mutual funds over the years (e.g. in the Pohjola group and Mandatum Asset Management). Since 2004 he has been focusing on European listed stocks and global infrastructure companies. Pekka has founded and managed the UB Infrastructure mutual funds since inception. Mr. Tomi Suominen, portfolio analyst (Bachelor of Business Administration from the Helsinki Metropolia University of Applied Sciences), has been working in the mutual fund business since 2007. He has worked with mutual fund NAV calculation as well as portfolio reporting and portfolio analysis. Tomi joined the portfolio management team in 2011 and has since worked as a portfolio analyst covering listed infrastructure company and REIT portfolios as well as updating quantitative databases on global real asset stocks. His responsibilities also include the monitoring of fixed income instruments and a part of the teams trading execution. Tuomas Kallunki, portfolio analyst/quantitative research (MSc Finance, Helsinki School of Economics), has been working in the finance and banking business since 2002. He has worked in three different banking groups (Kaupthing, Aktia and the UB Group) and has mainly worked with asset allocation modelling, manager selection processing, portfolio analysis as well as being a portfolio manager for a Russian equities mutual fund for over two years. He has in depth knowledge of quantitative investment research and database programming. Tuomas joined the UB Real Assets team in 2013. Mr. Danny Mi Yang, portfolio analyst (BSc, Honors, Quantitative Finance, National University of Singapore), has been working with portfolio analysis and company research since 2012 in three organisations in Singapore (Six Capital Private limited, RME Capital (Singapore) Pte Ltd and Lyra Capital Pte. Danny has local knowledge and experience in dealing with Asian listed company research. He works at Lyra Capital Pte in Singapore on behalf of UB Real Assets since 2013. Mr. Jarkko Lehtonen, Portfolio Manager, (MSc Engineering, Helsinki University of Technology – currently Aalto University, School of Engineering), has been working with real estate for nearly ten years. He has worked for seven years in the Kesko –group with real estate leasing and sales. During this period, he was involved in real estate transactions worth roughly 600M€. In 2011 Jarkko founded Capitol Asset Management and took over the management of a portfolio of 68 food anchored properties on behalf of Sveafastigheter Ab (a Swedish property investor). In June 2014 Jarkko was involved in selling the portfolio to another Swedish property portfolio investor Redito. This slide is a part of a PowerPoint presentation prepared by UB Real Asset Management Ltd. The presentation contains 62 slides and no slide should be disassociated from the presentation as whole. Past performance is no guarantee of future returns. Pls. read the disclaimer on the last page. Confidential

Vårt sätt att placera i infrastruktur: Monopolistiska infrastrukturbolag Vi har två spar för investeringar I börslistade realtillgångar: Infrastruktur I OECD & EM Infra REIT bolag med olika geogr fokus Confidential

Vår definition på infrastruktur Monopolistiska infrastruktur- sektorer: Distribution och produktion av el Distribution av gas Distribution av vatten Flygplatser Hamnar Vägtullsbolag Semi-Monopolistic Necessity Society Hard Asset Low Volatility Steady Cash Flow Snäv definition på infra Jfr globala Infrafonder från stora aktörer; de investerar I telekom (Samsung) mm Confidential

Vad kännetecknar våra infrastrukturfonder UB Infra och UB EM Infras innehav kännetecknas; underliggande tillgångar har en lång ”livslängd”, hög uppstartskostnad och höga inträdesbarriärer infrastruktur är lokal (svårt att flytta t.ex. en väg) med begränsad konkurrens den reglerade delen av marknaden är inflationsskyddad ( kan höja priserna i takt med inflation) politisk risk Infrastrukturaktier handlas dagligen på börsen och de bolag vi investerar i har en lägre risk än genomsnittsföretaget i den lokala aktiemarknaden Diversifiering sker genom; Geografiskt, regioner, länder och infrastruktursektorer spridning Vår förvaltningsmodell med fundamental viktning Ingen hedge av valutarisken i UB EM Infra (tro på att de underliggande valutorna skall stärkas på sikt), medan UB Infra hedgas valutan 50%-100% Två fonder: UB Infra UB EM Infra Vi skyddar oss mot politisk risk genom diversifiering Confidential

UB Infrastrukturfonder avkastning (per 31/8 – 2015)   Return*, % p.a. Volatility, % UB Infra 7,3% 13,1 % MSCI World (TR) 5,4 % 20,2%   Return**, % p.a. Volatility, % UB EM Infra 8,6% 14,0 % MSCI EM TR - 0,6 % 23,1 % *Inception date of fund 2006-01-17 ** Inception date of fund 2007-10-30 Confidential

Vårt sätt att placera i fastigheter - REITs Confidential

Vad är en REIT? Real Estate Investment Trust (REIT) –lagstiftning finns i över 30 länder. Fastigheter som ägs av REITs har vi överallt runtomkring oss. REITs äger t.ex. shopping centers, kontorsfastigheter, bostäder, sjukhus, industri- och logistikfastigheter och många andra typer av fastigheter i våra dagliga liv. REITs är ett enkelt sätt att placera i och äga fastigheter och också på samma gång den bäst avkastande formen av fastighetsinvesteringar British Land (Regent’s Place, London), Boston Properties (510 madison Avenue NY), New York REIT (Worldwide Plaza, NY) Confidential

Vad är en REIT och varför placera via en finländsk aktiefond? REITs är listade aktiebolag – helt enkelt fastighetsportföljer som handlas på börsen En REIT är befriad från bolagsskatt via REIT lagstiftningen i respektive land. För att vara befriad från bolagsskatt måste en REIT betala ut nästan hela hyresintäkten (80-90%) till aktieägarna via utdelningar. Detta gör att utdelningen utgör en viktig del av avkastningen på en REIT. Det finns många olika typer av REIT i många olika marknader En finländsk fond är skatteneutral och fonden får skatteåterbäring av internationella utdelningsskatter. I genomsnitt ger det fonden ca 40-50 bp tillbaka till fondandelsägarna per år. New York REIT (Worldwide Plaza, NY), Kimco REIT, Senior Housing Properties (11 Fan Pier, Boston) Confidential

REITs avkastar t.o.m. bättre än aktierna! REIT USA REIT World S&P500 DAX NCREIF Under finanskrisen kunde man köpa fastigheter via våra fonder påp Manhattan till 50% rabatt på substansvärde NCREIF – TR index på fysiska fastigheter The Savings and Loans Crisis The Financial crises Nareit Eq REIT’s tr (blå), GPR250 REIT World (ljusblå), S&P 500 tr (röd), NCREIF Property Index (grön), DAX Index (lila) och recessionerna på fastighetsmarknaden i USA (staplarna)

REITs och aktier / totalavkastning mot prisindex REITs totalavkastn. Skillnaden mellan prisindex och totalavkastning ca. 6,6% p.a. kommer ifrån dividender. S&P500 tot.avk. S&P500 prisindex REITs prisindex Över hälften av REITs totalavkastning kommer ifrån utdelningar (FTSE NAREIT All Equity REITs index och S&P-500 Index) Confidential

Värderingar av REIT och listade fastighetsaktier per land P/NAV Dividend Yield Source: UB Real Assets, as of 31st of August 2015 Confidential

Hur vi skiljer oss från den passive indexförvaltaren Vi har inga jämförelseindex = Fundamental Indexing UB European REIT Fund iShares Europe Developed Real Estate ETF Market cap (average) 3,796 8,857 Value traded (avg. daily) 10 28 Price to NAV 1.08 1.24 EBITDA yield 4.9 4.1 Dividend yield 4.4 3.5 Debt to assets 44 39 Volatility (average) 19 Beta (to MSCI World) 0.88 0.99 UB European REIT Fund Klepierre 3.1% DIC Asset AG 3.0% Gecina SA Eurocommercial NV Wereldhave NV Vastned Retail NV 2.9% Befimmo SA Alstria office REIT-AG Citycon OYJ Hammerson PLC 2.8% Total 29%   1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. iShares Europe Developed Real Estate ETF 13.4% Unibail-Rodamco SE 7.4% Land Securities Group 6.2% British Land Co 4.1% Klepierre 4.0% Hammerson PLC 3.8% Deutsche Annington 3.5% Deutsche Wohnen AG 2.5% Intu Properties PLC 2.3% Swiss Prime Site AG GAGFAH SA 50% Total Confidential

Varför har man inte pratat så mycket om REITs förut? S&P Dow Jones Indices och MSCI kommer att ha fastigheter som en separat tillgångsklass i deras olika index med start i augusti 2016. The change in their Global Industry Classification Standard (GICS) structure, scheduled for 2016, will see real estate elevated from its current Financials Sector classification. The Real Estate Investment Trusts Industry will be renamed Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) Liv- & Pensionsförvaltare måste köpa aktier! Confidential

UB REIT fonder avkastning (per 31/8 – 2015) Fund Return, % p.a. Volatility, % UB European REIT * 8,6 % 17,0 % UB Global REIT ** 6,2 % 20,1 % UB Asia REIT Plus *** 4,4 % 20,2 % UB North American REIT **** NA * Inception date of fund 2004-05-10 ** Inception date of fund 2005-02-07 *** Inception date of fund 2007-02-09 **** Inception date of fund 2015-12-15 Confidential

Våra fonder och var hittar du dem ! Confidential

Våra realtillgångsfonder REITs Infra Förvaltningsavgift 1,2% - 1,7% Perf. Fee I UB EM Infra & Asia REIT + (HWM; hurdle rate 8%) REIT Hedge Fond Confidential

Var finns vi ! Nordnet. Premiepensionsmyndigheten. Avanza (Oktober 2015). Vi finns på även på institutionella plattformar såsom MFEX. Confidential

Vad ska ni ta med er från denna presentation? Realtillgångar ska vara en del av en din portfölj (15-20%); inflationsskydd diversifiering; ny tillgångsklass Geografisk diversifiering om man redan har t ex en nordisk fastighetsportfölj utdelningar /kassaflöde Investeringar i infrastruktur kommer inte att avta utan snarare öka vilket kommer att gynna bolag som agerar på denna marknad REITs ger; tillgång till den globala fastighetsmarknaden och ger möjlighet till diversifiering samt hög direktavkastning bättre avkastning än aktier (?) Generellt är värderingarna på REITs inte utmanande, dock tänk på valet mellan aktiv och passiv förvaltad fond. Ny klassficiering av index regler för fastighetssektorn from mitten av 2016, kommer att ge ett ökat fokus på REITs och listade fastighetsaktier. Confidential

Appendix Confidential

UB Global REIT Fund (Global OECD REITs) Confidential

UB European REIT Fund (Pan European REITs) Confidential

UB Asia REIT+ Fund (Emerging Market REITs) Confidential

UB North America REIT Confidential

UB Infra Fund (Global OECD Infrastructure) Confidential

UB EM Infra Fund (Emerging Markets Infrastructure) Confidential

Tack för att ni lyssnade ! Confidential

UB Real Asset Management Ltd Important Information UB Asset Management Ltd, the UB group or UB Real Asset Management Ltd (hereinafter referred to as UB) has made every effort to carefully research all information in this presentation. The information, on which the conclusions and other information such as e.g. market data, are based on has been obtained from sources which UB believes to be reliable such as, for example, Thomson Reuters, Bloomberg, Macrobond and the relevant specialized press as well as the relevant companies which are potential investments for UB’s investment portfolios. Opinions expressed in this financial analysis are UB’s current opinions as of the issuing date indicated on this presentation. This material does not claim completeness regarding all the information on the financial instruments or markets or developments referred to in it. This material is intended as general information to the recipient and nothing contained in this presentation constitutes investment advice, nor is it to be relied on in an investment decision. On no account should the document be regarded as a substitute for the recipient procuring information for himself/herself or exercising his/her own judgments. It is recommended to discuss possible investment decisions with your customer service officer as differing views and opinions may exist with regard to the mutual funds, stocks or other financial instruments referred to in this document. This document is not a solicitation or an offer to buy or sell the mentioned instruments or investment alternatives. The document may include certain descriptions, statements, estimates, and conclusions underlining potential market and company development. These reflect assumptions, which may turn out to be incorrect. UB and/or its employees accept no liability whatsoever for any direct or consequential loss or damages of any kind arising out of the use of this document or any part of its content. UB and/or its employees may hold, buy or sell positions in any securities mentioned in this document, derivatives thereon or related financial products. UB and/or its employees may underwrite issues for any securities mentioned in this document, derivatives thereon or related financial products or seek to perform capital market or underwriting services. This material is intended only for the recipients and is not allowed to be redistributed without written permission from UB. The UB funds mentioned in this presentation are managed by UB Fund Management Company Ltd. Key investor information documents (KIIDs) and fund prospectuses and relevant material can be obtained from UB Fund Management Company Ltd in Finnish and in Swedish. Historical performance is not a guarantee of future returns and can not be used to predict future risk or return characteristics of any fund or portfolio mentioned in this presentation. Remarks regarding foreign investors: The preparation of this document is subject to regulation by Finnish law. The distribution of this document in other jurisdictions may be restricted by law, and persons into whose possession this document comes should inform themselves about, and observe, any such restrictions. This presentation is not allowed to be distributed in the United States of America. UB Real Asset Management Ltd Alexandersgatan 21A, 00100 Helsingfors, Finland Tel. +358 9 380 300, Fax +358 9 25 380 310 firstname.lastname@unitedbankers.fi Confidential