Byggnadsekonomi Föreläsning 8 Cash-Flow och nyckeltal.

En presentation över ämnet: "Byggnadsekonomi Föreläsning 8 Cash-Flow och nyckeltal."— Presentationens avskrift:

1 Byggnadsekonomi Föreläsning 8 Cash-Flow och nyckeltal

2 Fastighetens in- och utbetalningar Betalning In Ut EngångsPeriodisk Upptagande av lån Försäljning Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Hyra Finansiella inbetalningar Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering

3 Kalkylmodell DIAGNOS – PROGNOS – BESLUT ÅTERKOPPLING

4 DIAGNOS (tillståndskontroll) Syfte: Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller flera tidpunkter till grund för beslut och åtgärder

5 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser –Känslighetsanalyser

6 Hyran Två principer: Marknadsprincip Kostnadsprincip Utbud Efterfrågan Självkostnadskalkyl

7 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet

8 Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

9 Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post

10 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

11 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt

12 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis

13 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar

14 Uppbyggnad av Cash Flow

15 Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde

16 Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten –Budget –Prognoser

17 Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas

18 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital(pDTK) –Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pDEK) –Resultatmått knutet till företaget –Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pTTK) –Tar hänsyn till den indirekta avkastningen –Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital(pTEK) –Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

19 Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad –Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad –Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad –Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

20 Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas  Effektivitetsmått

21 Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2)sjunker Driftkostnad/Total kostnadsjunker Personalkostnad/Fastighetsskötselsjunker - Antal ej åtgärda fel per veckaökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UHökar NETTOEFFEKT ????

22 ”Skillnaden på en gissning och en prognos är en akademisk examen”