Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten."— Presentationens avskrift:

1 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

2 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Läget i landet i staden/orten i stadsdelen/området i huset (om lägenheter) Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus Storlek, ålder och standard hos byggnaden

3 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration

4 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Tre metoder: Ortsprismetod Avkastningsmetod (Produktionskostnadsmetod)

5 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: Pris / kvm Köpeskillingskoefficient = = “K/T-tal” Bruttokapitaliseringsfaktor Direktavkastningsprocent

6 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Pris per kvadratmeter: Fastig- AreaPris Pris/kvm het A 1 000 3 7503 750 B 1 350 5 4504 040 C 900 3 2003 560 D 1 460 6 5004 450 E 1 250 4 8003 840 F 1 4205 7004 010 Medeltal:3 940

7 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A 1 2502 3101,85 B 2 7004 3001,59 C 5 1007 4001.45 D 1 9303 2001,66 E 2 3203 1001,34 F 3 7507 2001.92 Medeltal:1,64

8 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Avkastningsmetoder: Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller Bruttokapitalisering

9 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Direktavkastningsprocent: Fastig- Netto-Pris Direktavkast- het intäkt ningsprocent A 2663 7507.1 B 3765 4506.9 C 2693 2008.4 D 4426 5006.8 E 3504 8007.3 F 4275 7007.5 Medeltal:7.3

10 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden V = Σ + (H - D - U) R (1 + p) t (1 + p) n t = 1 n t V= Fastighetsvärde H= Hyra D= Driftskostnader U= Underhållskostnader R= Restvärde n= Kalkylperiod t= Tidsvariabel p= Kalkylränta på totalt kapital, % n Diskonteringsmodell:

11 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden V = (H - D - U - Ba) p V = (H - D - U) p V= Fastighetsvärde H= Hyra D= Driftskostnader U= Underhållskostnader B= Byggnadsvärde a= Avskrivningsfaktor p= Kalkylränta, procent Räntabilitetsmodell:

12 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A 5003 7507.5 B 6755 4508.1 C 4503 2007.1 D 7306 5008.9 E 6254 8007.7 F 7105 7008.0 Medeltal:7.9

13 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

14 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) Driftskostnader Underhållskostnader Skatter Lån Översikts- och detaljplaner

15 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Bruttohyra per år och kvm Bostäder Lokaler Bruttokapitaliseringsfaktor Bostäder Lokaler

16 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings- modell. Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp Bostäder Lokaler Hyra Bruksvärdehyra Marknadshyra Ålder

17 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdefaktorer - tomtmark för hyres- hus Storlek Kvm byggrätt ovan mark, BTA Bostäder Lokaler Typ av bebyggelse Bostäder Lokaler Notera BTA! Omräkning till BTA från BRA blir alltså aktuell om man endast känner bruksarean

18 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivå-Värdeårsklass faktor 29 xx xx 70 - 74 xx 85 - 87 xx xx 02 - 0,4 - 2,5 0,71 xx xx 0,,89xx 1 xx xx 1,3 2,6 - 3,8 0,76 xx xx 0,92 xx 1 xx xx 1,25 4,0 - 7,0 0,81 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,2 7,5 - 9,5 0,86 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,15 10,0 - 12,0 0,9 xx xx 0,97 xx 1 xx xx 1,15 Lokaler: Nivå-Värdeårsklass faktor29 xx xx 70 - 75 xx 82 - 87 xx xx 98 - 0,4 - 12,0 0,87 xx xx 0,95 xx 1 xx xx 1,09

19 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Exempel på riktvärdeangivelser vid AFT07 (2005 års värdenivå) : Byggnad Mark Gamla Stan B 9,75 10 000BR L 6,25 9 000BR Norrmalmstorg B 9,50 8 200BR L 6,50 18 800BR Lund, centrum B 9,75 3 800BR A-läge L 8,00 2 400BR Lund, Ö torn B 7,25 1 800BR L7,00 1 200BR Åsele, glesbygd B 1,4 90BR L 1,1 70BR

20 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Exempel på hyresnivåer vid AFT07: (2005 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg 1 200 3 800 8 000 Lund, A-läge 1 000 1 200 2 100 Lund G-lyckan, 900 900 900 Ö Torn Åsele, glesbygd 500 300 400

21 Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). Aktuella hyresbegrepp: Bostäder: Bruksvärdehyra Jämförelsehyra Genomsnittshyra Lokaler: Marknadsmässig hyra Marknadshyra Internhyra


Ladda ner ppt "Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten."

Liknande presentationer


Google-annonser