Värdetidpunkt - allmänt:

En presentation över ämnet: "Värdetidpunkt - allmänt:"— Presentationens avskrift:

1 Värdetidpunkt - allmänt:
Nu (Januari 2009) Hösten 2004 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

2 Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus
Läget i landet i staden/orten i stadsdelen/området i huset (om lägenheter) Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus Storlek, ålder och standard hos byggnaden

3 Massvärderingssituationer:
Information från register eller fastighetsdeklaration

4 Tre metoder: Ortsprismetod Avkastningsmetod (Produktionskostnadsmetod)

5 Ortsprismetoden - olika bestämningsmått:
Pris / kvm Köpeskillingskoefficient = = “K/T-tal” Bruttokapitaliseringsfaktor Direktavkastningsprocent

6 Pris per kvadratmeter:
Fastig- Area Pris Pris/kvm het A B C D E F Medeltal:

7 Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”:
Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A ,85 B ,59 C D ,66 E ,34 F Medeltal: 1,64

8 Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller
Avkastningsmetoder: Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller Bruttokapitalisering

9 Direktavkastningsprocent:
Fastig- Netto- Pris Direktavkast- het intäkt ningsprocent A B C D E F Medeltal:

10 Diskonteringsmodell:
(H - D - U) R V = Σ t n (1 + p)t (1 + p)n t = 1 V = Fastighetsvärde H = Hyra D = Driftskostnader U = Underhållskostnader R = Restvärde n = Kalkylperiod t = Tidsvariabel p = Kalkylränta på totalt kapital, %

11 Räntabilitetsmodell:
(H - D - U - Ba) V = p V = Fastighetsvärde H = Hyra D = Driftskostnader U = Underhållskostnader B = Byggnadsvärde a = Avskrivningsfaktor p = Kalkylränta, procent (H - D - U) V = p

12 Bruttokapitaliseringsfaktor:
Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A B C D E F Medeltal:

13 Bruttokapitaliseringsmodell:
V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

14 Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs?
Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) Driftskostnader Underhållskostnader Skatter Lån Översikts- och detaljplaner

15 Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs?
Bruttohyra per år och kvm Bostäder Lokaler Bruttokapitaliseringsfaktor

16 Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp
Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings-modell. Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp Bostäder Lokaler Hyra Bruksvärdehyra Marknadshyra Ålder

17 Värdefaktorer - tomtmark för hyres-hus
Storlek Kvm byggrätt ovan mark, BTA Bostäder Lokaler Typ av bebyggelse Notera BTA! Omräkning till BTA från BRA blir alltså aktuell om man endast känner bruksarean

18 Relativa kapitaliseringsfaktorer:
Bostäder: Nivå- Värdeårsklass faktor xx xx xx xx xx 0,4 - 2,5 0, xx xx ,,89 xx xx xx ,3 2,6 - 3,8 0, xx xx , xx xx xx ,25 4,0 - 7,0 0, xx xx , xx xx xx ,2 7,5 - 9,5 0, xx xx , xx xx xx ,15 10,0 - 12,0 0, xx xx , xx xx xx ,15 Lokaler: faktor xx xx xx xx xx 0,4 - 12,0 0,87 xx xx , xx xx xx ,09

19 Exempel på riktvärdeangivelser vid AFT07 (2005 års värdenivå) :
Byggnad Mark Gamla Stan B 9, BR L 6, BR Norrmalmstorg B 9, BR L 6, BR Lund, centrum B 9, BR A-läge L 8, BR Lund, Ö torn B 7, BR L 7, BR Åsele, glesbygd B 1, BR L 1, BR

20 Exempel på hyresnivåer vid AFT07: (2005 års hyresnivå)
Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg Lund, A-läge Lund G-lyckan, Ö Torn Åsele, glesbygd

21 Aktuella hyresbegrepp:
Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). Aktuella hyresbegrepp: Bostäder: Bruksvärdehyra Jämförelsehyra Genomsnittshyra Lokaler: Marknadsmässig hyra Marknadshyra Internhyra