Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion."— Presentationens avskrift:

1 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion

2 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri AvkastningsmetodenAvkastningsmetoden ProduktionskostnadsmetodenProduktionskostnadsmetoden Två metoder tillämpas vid fastighetstaxering av industri.

3 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Metodvalet är reglerat i FTL Uppskattningsvis 80-90% av landets industribyggnader utgör produktions- eller lagerlokaler i ”normal” industri- produktion, d v s mer eller mindre ordinära byggnader. För dessa är Avkastningsmetoden tillämplig. Avkastningsmetoden är en traditionell bruttokapitaliseringsmodell (jfr Hyres- hus)

4 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värderingsenhet: Tomtmark: Varje tomt utgör en värderingsenhet. Byggnad: Huvudregel: Varje industribyggnad och övrig byggnad utgör en värderingsenhet. För Avkastningsmetoden gäller dock: Är en industribyggnad värderad enligt Avkastnings- metoden inrättad för mer än en lokaltyp ska varje lokaltyp utgöra en värderingsenhet. Begränsningsregel: Minst 10% av byggnadens totala yta eller mer än 250 kvadratmeter. Sammanföringsregel - lokaler i skilda byggnader: Samma klassificeringsdata.

5 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värdefaktor - tomtmark för industri: Storlek = Tomtareal, kvm (i vissa undantagsfall används Byggrätt, kvm) Justering för säregna förhållanden kan aktualiseras vid stora tomter som innehåller s k reservmark

6 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Beräkning av tomtvärde: R= r x A där R = riktvärde r = riktvärdeangivelse i kr/kvm A = tomtareal i kvm landareal

7 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värdefaktorer för industri- byggnad (och övrig byggnad): Avkastningsmetoden: Lokaltyp Storlek Ålder Standard Produktionskostnadsmetoden Återanskaffningskostnad Ålder Byggnadskategori Ortstyp

8 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Värdefaktorer för att bestämma relativhyra:  Lokaltyp  Standard  Ålder Värdefaktorer för att bestämma relativ kapitaliseringsfaktor:  I-nivåfaktor  Återstående ekonomisk livslängd  Ålder

9 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Lokaltyp: Lokaltypen för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till om värde- ringsenheten är inrättad som: Produktionslokaler Industrikontor Lager mm

10 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Storlek: Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta. Med yta avses lokalarea i kvm BRA.

11 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Ålder: Åldern ger uttryck för värderingsen- hetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom åter- stående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens ny- byggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värde- ringsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (11 kap 4§ FTL)

12 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Ålder: - Ombyggnadstillägg - ” regeln” Ombyggnad < 20 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm Ombyggnad > 70 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm Värdeår = Nybyggnadsår Värdeår = Ombyggnadsår

13 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Standard: Standarden för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning. Produktionslokaler 4 standardklasser Industrikontor 3 standardklasser Lager mm 5 standardklasser

14 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Exempel på IH-tabell (FFT04): 90 LokaltypStandard Värdeår Produktions-Mkt enkel lokalerEnkel xx xx xx xx xx xx xx Normal Hög xx xx xx xx xx xx xx Industri-Enkel xx xx xx xx xx xx xx kontorNormal Hög xx xx xx xx xx xx xx Lager mmMkt enkel xx xx xx xx xx xx xx Enkel xx xx xx xx xx xx xx Normal Hög xx xx xx xx xx xx xx Mkt hög xx xx xx xx xx xx xx IH-tabeller fanns vid AFT00 och AFT04 med åldersinverkan 80, 85, 90 och 95. Vid AFT07 finns endast 85, 90 och 95.

15 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: IK-tabell (FFT04): I-nivå- Återstående faktor ekonomisk Återstående ekonomisk livslängd 10 år eller mera livslängd Värdeår < 10 år ,75 0,800,85 0,95 1,00 1,02 1,03 1,05 14,0 - 0,80 0,850,900,95 1,00 1,02 1,03 1,03

16 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Riktvärdeangivelsen för ett värdeområde innehåller följande: - riktvärdeangivelse för tomtmark i kr/kvm t ex 400TA (=400 kr/kvm tomtareal) - riktvärdeangivelse för industri- byggnad t ex 14,0/90 där 14,0 är I-nivåfaktorn och 90 är åldersinverkan I-nivåfaktorn är ett mått på lägesfaktorn och innehåller dels en hyreskomponent dels en kapitaliseringskomponent. Valet av IH-tabell styrs helt av värdenivån och åldersinverkan i värdeområdet.

17 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden: Beräkning av riktvärde för industribyggnad: R= N x A x h x f där R = riktvärdet N = I-nivåfaktor för värdeområdet A = lokalarea i kvm BRA för värde- ringsenheten h = relativhyra i kr/kvm enligt rekom- menderad IH-tabell f = relativ kapitaliseringsfaktor enligt IK-tabellen

18 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Justering för säregna för- hållanden: Industribyggnad och övrig byggnad: - eftersatt underhåll - konstruktionsfel - överloppsbyggnader och rivnings- objekt - avvikande vakansgrad Tomtmark för industri - reservmark - lång väntetid inför exploatering - fördröjd/utdragen exploatering


Ladda ner ppt "Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion."

Liknande presentationer


Google-annonser