Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering MARKÖVERFÖRING – NY DETALJPLAN ERSÄTTNING FÖR ALLMÄN PLATS Exl 4:3a Ersättning för.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering MARKÖVERFÖRING – NY DETALJPLAN ERSÄTTNING FÖR ALLMÄN PLATS Exl 4:3a Ersättning för."— Presentationens avskrift:

1 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering MARKÖVERFÖRING – NY DETALJPLAN ERSÄTTNING FÖR ALLMÄN PLATS Exl 4:3a Ersättning för allmän plats ska bestämmas efter de planförhållanden som rådde innan det blev allmän plats för första gången Ingen ersättning för allmän väg (VägL) som blir allmän plats i detaljplan med kommunalt huvudmannaskap Ingen ersättning om länsstyrelsen beslutat PBL 6:3 Enskilt huvudmannaskap PBL 6:3 Kommunalt huvudmannaskap

2 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 1 MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN Marknadsvärdeminskningen 1.Bestäm marknadsvärde före 2.Bestäm marknadsvärde efter 3.MVF-MVE=MVM Oftast omöjligt, dela upp, gör en direktuppskattning 1.Arealförlust 2.Tomtanläggningar 3.Företagsskada

3 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 2 MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN 1 Arealförlust Marginalvärde, normalt 1/3 av genomsnittsvärdet (20-50%) En fastighet på 1500 m 2 har ett tomtmarksvärde på 2 milj kr. Genomsnittsvärdet 2 milj / 1500 = 1333kr/ m 2. Marginalvärdet 1333*1/3 = 444 kr/ m 2 Se upp med trappstegseffekter Förlorad delbarhet Förlust av strand

4 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 3 MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN 2 Tomtanläggningar Väsentliga objekt –Sådant som återförskaffas, ex staket, häck, gräsmatta, garage mm –Vissa objekt ökar i värde med tiden, ex en häck –Vissa objekt minskar i värde med tiden, ex staket Mindre väsentliga objekt –En del av ett helhetsintryck Oväsentliga objekt –Ingen ersättning

5 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 4 MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN 3 Företagsskada Innebär ex breddningen av gatan ökade trafikmängder, dvs buller mm? Är störningen över vad som skäligen bör tålas, dvs över toleransgränsen? –Om ja, hela skadan ska ersättas (inget avdrag) –Om nej, ingen ersättning

6 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering ALLMÄN PLATS FRÅN SMÅHUSFASTIGHET 5 MARKÖVERFÖRING MINDRE MARKOMRÅDEN Addera –Arealavståendet –Tomtanläggningar –Företagsskadan Rimlighetsbedömning Addera 25% på arealavståendet och tomtanläggningarna

7 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering MARKÖVERFÖRING ERSÄTTNING FÖR TOMTMARK Vinstfördelningsfall –Vinsten fördelas mellan avträdare och tillträdare –Ska efterlikna en ”normal” frivillig överenskommelse –Finns bara i FBL och AL (AL hänvisar till FBL) –Inget 25% påslag

8 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering Tre olika typfall 1.Bebyggelsefastigheter (tomtbildning) - Marköverföring i syfte för bebyggelse - Servitut och gemensamhetsanläggningar i syfte för bebyggelse (väg på kvartersmark, en specialare) 2.Jord- och skogsbruksfastigheter - Fastighetsreglering berörande fastigheter för de areella näringarna - Gemensamhetsanläggningar 3.Klyvning

9 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering Genomsnittsvärdeprincipen 1a. Tomtens nya marknadsvärde (tomtmarksvärde) 1b. Dra av exploateringskostnader mm (råtomtmarksvärde) 2 Värdehöjande åtgärder eller övervärden 3. Fördela efter areal 4. Eventuell jämkning 5. Skälighetsbedömning Inget särskilt tillägg för: –Tomtanläggningar –Övrig skada

10 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering Genomsnittsvärdeprincipen Exempel En ny obebyggd bostadsfastighet ska bildas av markområden från tre olika fastigheter –fig A 200 kvm, fig B 400 kvm, fig C 100 kvm Den nya fastighetens värde är kr (råtomtmarksvärde) A C B

11 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering Genomsnittsvärdeprincipen Exempel (forts) Fig A 200/700 x = kr Fig B 400/700 x = kr Fig C 100/700 x = kr I ovanligt enkla fall kan behovet av jämkning snabbt uteslutas och förrättningskostnaderna kan fördelas på samma sätt som ovan Normalt sett måste de tre berörda fastigheternas marknadsvärdeminskning värderas för att se om jämkning behövs och för fördelningen av förrättningskostnader

12 Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering Jämkning FBL 5:11 En kontroll av värdeökningar och värdeminskningar i förhållande till ersättningarna Normalt bara vid vinstfördelningsfall, det går dock inte att jämka till vinst, bara så att förlust undviks Skydda mot förlust, både tillträdare och avträdare –Ex en bebyggd småhusfastighet tillförs mark, ersättningen enligt blir GVP kr. Men fastighetens värdeökning är bara kr. Då jämkas ersättningen ner till kr. Otillbörligt stor vinst till avstående fastighet –Vinstandelen ska vara skälig –Regeln gäller ej för tillträdande fastighet


Ladda ner ppt "Lunds universitet / Fastighetsvetenskap / VFTF05 Fastighetsvärdering MARKÖVERFÖRING – NY DETALJPLAN ERSÄTTNING FÖR ALLMÄN PLATS Exl 4:3a Ersättning för."

Liknande presentationer


Google-annonser