Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Tillväxt, miljö och regionplanering Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Tillväxt, miljö och regionplanering Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering."— Presentationens avskrift:

1

2 Tillväxt, miljö och regionplanering

3

4 Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering

5 Bostadsbehov eller bostadsefterfrågan

6 Tillväxt, miljö och regionplanering

7 Befolkningstillväxt = bostadsbehov? Tillväxt, miljö och regionplanering

8 Bostadsbehov vs bostadsefterfrågan Tillväxt, miljö och regionplanering Bostadsbehov  Nya invånare över 20 år  Inflyttare från andra delar av Sverige  Invånare från andra länder som har fått asyl/arbetstillstånd etc.  Invånare med nya behov (äldre, ändrade familjeförhållanden etc.) Bostadsefterfrågan  Invånare med en disponibel inkomst som överstiger en viss summa…

9 Det pratas om:  Det byggs för få bostäder!  Ta bort hindren för att öka bostadsbyggandet! Tillväxt, miljö och regionplanering Borde vi också prata om:  Hur ska fler kunna efterfråga bostäder på marknaden?  Hur ökar vi rörligheten i det befintliga beståndet?  Hur bygger och underhåller vi hållbara bostäder och städer?

10

11 Bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen TMR APRIL

12 Innehåll Centrala efterfrågefaktorer Ändrade finansieringsvillkor - bakgrund Konjunkturen – när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder Befolkningstillväxten och byggandet Attraktiva platser och stadsmiljöer TMR APRIL

13 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder Antal per år Statligt bostadsfinansierings- system Privat bostadsfinansiering TMR APRIL

14 Men byggandet i Stockholm återhämtade sig åren före finanskrisen Bostadsbyggande på marknadsvillkor Hushållen finansierar Subventions- system Staten finansierade TMR APRIL

15 Ändrade finansieringsvillkor 2. Sämre villkor för produktion av hyresbostäder – eget kapital kostar Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll 350 Total boendekostnad TMR APRIL

16 Konjunkturen – när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder TMR APRIL

17 Befolkningstillväxten och byggandet 2,03 2,17 TMR APRIL

18 Födelse- och utrikes flyttnetto utgör en stor del av befolkningstillväxten i Stockholm TMR APRIL

19 Och en stor andel av befolkningstillväxten utgörs av unga vuxna 19 Källa: Statisticon och Evidens. Den årliga befolkningstillväxten består till stor del av stora grupper med begränsade möjligheter att efterfråga nyproducerade bostäder: - Unga vuxna - Nyfödda - Flykting- och anhöriginvandring Nyproduktion kräver kapitalinsats eller god inkomst Slutsats: Primär målgrupp för nyproduktion är redan boende i regionen TMR APRIL 2014

20 Attraktiva platser och stadsmiljöer 1 Källa: SCB, TMR och Evidens TMR APRIL

21 99 Södermalm 629 Totalt antal inflyttade till BR år 2012 Attraktiva stadsmiljöer 2. Kvarnholmen: Nästan 70 procent kommer från närområdet (Nacka kommun, Värmdö kommun, innerstaden och söderort) 253 Stockholms kommun 550 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. Maria-Magdalena Högalid Katarina Sofia Övriga innerstaden Övriga Stockholms stad Nacka kommun Värmdö kommun Övriga Stockholms län Övriga Sverige 162 Innerstaden TMR APRIL

22 201 Totalt antal in- eller omflyttare till Lilla Essingen år 2012 Attraktiva stadsmiljöer 3. Hälften av dem som flyttade till nyare delen av Lilla Essingen kom från Kungsholmen eller bodde redan på Essingeöarna 176 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. Essingeöarna Söderort Västerort Övriga Sverige 128 Stockholms stad Kungsholmen TMR APRIL 2014 Vasastan (inkl. Engelbrekt) Övriga Stockholms län 22 Övriga Stockholms stad

23 Byggtakt i andra stora utbyggnadsområden i Stockholmsregionen – risk för lokala överutbud? Varför blir inte byggtakten högre i stora utbyggnadsområden? –Riskfyllt att binda för mycket kapital i enskilda projekt –Byggherrarna ser risker med lokala överutbud –Stor andel av alla flyttningar sker lokalt OmrådeAntal bostäderUtbyggnadsperiod Beräknad utbyggnadstakt, antal bostäder/år Pris, kr/kvm (avg 650 kr/kvm/år) Hammarby sjöstad Norra Djurgårdsstaden Ursvik Hagastaden Järvastaden Annedal Källa: Stockholms stad, Värderingsdata, flertal bostadsutvecklare och Evidens TMR APRIL

24 Attraktiva platser och stadsmiljöer 4 – finansieringsbehov för nyproduktion av 800 bostäder i ett område Genomsnittlig produktionskostnad 3 miljoner kr per bostad Genomsnittlig belåningsgrad: 70 % Egen kapitalinsats: kr per bostad. Detta ger en total egen kapitalinsats från hushållen motsvarande ca 720 miljoner kr Av detta belopp ska alltså väsentliga delar, kanske en halv miljard per år, hämtas från hushåll i närheten. TMR APRIL

25 Bostadsbyggandet i storstadsregionerna – prisnivå och politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt ”Politisk potential” Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens y = 0,00007x + 0,1982 R² = 0,53 TMR APRIL

26 Fyra metoder för att bedöma möjligt uthålligt byggande MetodSlutsats Historiskt byggande i JärfällaFemårsperiod med högst byggande per år: 205 bostäder per år. Samband mellan bostadspris och byggvolymJärfälla bygger ungefär som marknadspriset motiverar. Sambandet motiverar ca 220 bostäder per år. Byggvolymer i Storstockholms större utbyggnadsområden Ursvik, Järvastaden och Annedal byggs i en takt om ca 300 bostäder per år. Lokala politiska målsättningar – benchmarkPotentialen är ca 3,5 bostäder per invånare, vilket för Järfälla betyder ytterligare 245 bostäder per år Basnivå 220 Politiska mål Totalt = 465 Slutsats: Med Barkarbystaden som starkt bas för bostadsbyggandet i Järfälla och med ambitiösa politiska mål är bedömningen att årligt byggande kan vara bostäder per år. Genomförs generella förändringar av villkoren för bostadsbyggandet kan det medföra att ytterligare volymer kan tillföras. TMR APRIL

27

28 Anders Hallmén Vision Väsjön – 3000 nya bostäder

29 Anders Hallmén Planberedskap

30 Anders Hallmén Nya bostäder per 1000 invånare senaste 10 åren Sollentuna har under den här perioden haft en planberedskap på ca bostäder per år och byggt ca 250

31 Anders Hallmén Kommunens verktyg för ökad genomförandetakt

32 Anders Hallmén Silverdal detaljplan för drygt 800 lgh Summa: 831 Laga kraft år 2000 År antal lgh Skanska och JM

33 Anders Hallmén Sollentuna Centrum NCC Summa: Laga kraft år 2006 År antal lgh - detaljplan för drygt 500 lgh Shem NCC och Sollentunahem

34 Anders Hallmén - Detaljplan för ca 500 lgh Turebergs allé Laga kraft år 2006 År antal lgh 0?0? PEAB Magnolia

35 Anders Hallmén Förutsägbarhet

36 Anders Hallmén Kommun Hålla utlovad tidplan –Bättre tid- och resursplaneringen i förvaltningen –Delvis förändrad beslutsprocess inom politiken Tidig information om planprocessen och dess krav på byggherre/fastighetsägare Utveckla den interna samordningen mellan förvaltningarna Stat Minska besvärstiderna (också viktigt för rättsäkerheten) Tydligare regler kring buller och partiklar Bättre precisering av riksintressen Resurser till länsstyrelsen och TV, så de kan möta behov av underlag och svar Minska utrymmet för den som vill stoppa ett projekt att utnyttja otydligheter i PBL

37 Anders Hallmén Tar det lång tid? Månad Initiering PEU planbesked Planarbete PEU Semester Samråd Planarbete PEU Granskning Planarbete PEU/KS/KF Antagande Politik, administration6 månader Planarbete5 månader Remisser4 månader Semester2 månader 17 månader

38 Anders Hallmén Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner) PBL normaltidplan

39 Anders Hallmén Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner) PBL normaltidplan Vi borde börja söka effektivisering här

40 Anders Hallmén Öka kunskapen om orsakerna

41 Anders Hallmén Stora projekt tar ofta lång tid hos länsstyrelse och i domstol Väsjön Mellersta 800 bostäder antogs av kommunen i april 2011 och vann laga kraft i februari Totalt 2 år och 10 månader Väsjön Södersättra- Kastellgården antogs i april 2011 och ligger nu hos regeringen (strandskydd) och mark- och miljööverdomstolen (detaljplan). Kommer att ta över 3 år Inte bara en fråga om tid utan också om rättssäkerhet

42 Anders Hallmén Klicka för att lägga till avslutningstext

43 Anders Hallmén


Ladda ner ppt "Tillväxt, miljö och regionplanering Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering."

Liknande presentationer


Google-annonser