Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011."— Presentationens avskrift:

1 1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011

2 2 Innehåll Bakgrund och syfte Process i fyra steg Regional tillväxt Bostadsmarknad Småhus Bostadsrätter Sammanfattande slutsatser

3 Tranås – Mars 201133 Bakgrund och syfte § Tranås kommun har önskat analysera och förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostäder (primärt egna hem) inom kommunen § Ett identifierat hinder gäller bankernas restriktivitet i samband med utlåning vilken i sin tur grundar sig på bankernas gängse schabloner och beräkningsmodeller § Evidens har i samarbete med Nyréns arkitekter tidigare genomfört och redovisas en översiktlig analys över rådande marknadsförutsättningar i Tranås kommun vilket varit del i underlaget för Tranås stadsvision 2010-2040. § Tranås kommun har utifrån ovanstående gett Evidens i uppdrag att leda en process i fyra steg för att definiera nuläge och möjliga lösningar avseende nyproduktion i kommunen. § Uppdraget har genomförts i nära samarbete med en styrgrupp från beställaren. Tidigare utförda analyser har förfinats för att skaffa djupare kunskap och förståelse för olika delmarknader – såväl geografiska som produktmässiga för att ge en bild av betalningsvilja och risk vid nyproduktion av bostäder i Tranåsregionen. § Föreliggande rapport är tänkt att kunna användas som underlag till fortsatt dialog med exempelvis berörda banker på lokal och regional nivå.

4 Tranås – Mars 20114 Pedagogisk Power Point rapport samt beslut om fas II 4 Genomförd arbetsprocess I korthet: § Analysen har genomförts i form av en arbetsprocess där såväl evidens som beställaren har deltagit och steg för steg insamlat kunskap och fört en diskussion. Uppdraget inleddes i januari 2011 och startseminarium ägde rum i Stockholm i februari där uppdaterade resultat från tidigare uppdraget redovisades och diskuterades och förde vidare i en diskussion om mål, syfte och förväntningar. § I steg två har evidens genomfört en fördjupad marknadsanalys av förutsättningarna för nyproduktion av i första hand egna hem samt översiktligt vad gäller industrilokaler i Tranås region. Marknadsanalysen bygger vidare på tidigare utförda analyser men selekteras i denna fördjupning utifrån såväl geografi som nyproduktion/äldre produktion samt en prognos för utvecklingen de närmaste tre till fem åren. § Vid seminarium nr två redovisades ovanstående samt diskuterades argument och möjliga vägar till förbättrade förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Tranås kommun. § Det sista steget har bestått i dokumentation av analys och diskussioner vilket presenteras i Power Point format för enkel vidareförmedling till berörda parter. Precisering syfte/mål Fördjupad och specialiserad marknadsanalys; nuläge Prognos på tre till fem års sikt Seminarium/workshop där resultaten redovisas och möjliga vägar framåt formuleras och stäms av

5 Tranås – Mars 20115 Tranås 2011 Tranås är en liten region bestående av Tranås kommun samt Ydre kommun, men ligger nära två av Sveriges största regioner: Linköping och Jönköping. Här finns en gynnsam näringslivsstruktur med några starka industriföretag och även en växande tjänstesektor. Detta har genererat en betydligt högre sysselsättnings- tillväxt än vad andra regioner i samma storleksklass haft den senaste tioårsperioden. I den senaste analysen konstaterades bla –positiv befolkningsutveckling inom kommunen. –tät och attraktiv stadskärna som skapar gynnsamma lokaliseringsförutsättningar för olika verksamheter –mycket begränsat bostadsbyggande sedan början av 1990-talet. Nyproduktion av rätt produkter i rätt lägen är möjlig. Problemet är att nyproduktion konkurrerar med befintliga bostäder och prisnivån på dessa är låg. Antal lägenheter 2009 Småhus4 965 Flerbostadshus4 251 Källa: Evidens och SCB

6 Tranås – Mars 20116 Självförstärkande tillväxt i stora regioner Geografisk marknadspotential Lokalisering av företag med skalfördelar Växande marknad Nya ekonomiska geografinKlassisk teori MarknadspotentialerFaktortillgångar Attraktivitet för företag med skalfördelar

7 Tranås – Mars 20117 Tillväxtens två källor: förtätning och regionförstoring Lokal arbetsmarknad (LA) StockholmGöteborgMalmö Antal invånare i LA 19701 446 000643 000322 000 Förtätning 1970 - 2008+ 509 000+ 163 000+ 68 000 Förstoring 1970 - 2008+ 398 000+ 169 000+ 619 000 Antal invånare i LA 2008= 2 353 000= 975 000= 1 009 000

8 Tranås – Mars 20118 Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna -0,2

9 Tranås – Mars 20119 Stark regional tillväxt i storstadsregionerna 3,0

10 Tranås – Mars 201110 Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkning Lokal arbetsmarknadBefolkning 2008Tillväxt i kärnstad 1995-2008 (%)Tillväxt i kranskommuner 1995-2008 (%) Stockholm2 331 00013,913,8 Malmö-Lund1 009 00016,69,3 Göteborg967 00011,49,6 Linköping299 0008,0-3,8 Västerås249 0008,9-5,8 Örebro227 00010,0-4,7 Jönköping226 0008,4-2,4 Trollhättan208 0003,8-1,1 Skövde199 0002,4-4,8 Kristianstad178 0005,7-1,6 Norrköping178 0003,4-7,2 Karlstad170 0005,7-5,5 Gävle159 0003,2-6,2 Eskilstuna155 0006,0-5,0 Borås152 0005,4-3,2 Falun-Borlänge152 0000,4-2,2 Luleå151 0003,2-4,4 Umeå150 00011,2-9,5 Sundsvall143 0000,4-7,4 Växjö138 00011,4-8,8 Halmstad130 0008,10,6 Kalmar113 0005,6-5,7 Östersund113 000-1,4-7,4 Tranås21 7920,0-1,1

11 Tranås – Mars 2011 Sammanfattning – storleken spelar roll Empiriska studier visar att större regioner har: –Högre ekonomisk tillväxt –Starkare sysselsättningstillväxt –Högre befolkningstillväxt –Mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher –Lägre beroende av socialförsäkringssystem –Större utbud av utbildning, kultur och handel –Högre bostadspriser Tranås presterar bättre än konkurrenterna i samma storleksklass 11

12 Tranås – Mars 2011 Medioker befolkningstillväxt, men positiv tidstrend 12

13 Tranås – Mars 2011 God sysselsättningstillväxt 13

14 Tranås – Mars 2011 Stabil ekonomisk tillväxt 14

15 Tranås – Mars 2011 Stark industrisektor och svag tjänstesektor 15

16 Tranås – Mars 2011 Låg utbildningsnivå i Tranås

17 Tranås – Mars 2011 Svag befolkningstillväxt om inte nyproduktionen av attraktiva bostäder ökar 17

18 Tranås – Mars 2011 Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun 18

19 Tranås – Mars 2011 Bostadsbyggandet måste öka 19

20 Tranås – Mars 2011 Lågt positivt flyttnetto men negativt födelsenetto 20

21 Tranås – Mars 2011 Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur 21

22 Tranås – Mars 2011 Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur 22

23 Tranås – Mars 2011 Viljan att flytta är starkt åldersberoende 23

24 Tranås – Mars 2011 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 4 000 000 4 500 000 199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009 Kronor Småhuspriser i Tranås kommun, Stockholms kommun och hela landet 2009 års priser RiketTranåsStockholm Källa: Evidens och SCB Måttlig men stabil ökning av småhuspriserna i Tranås 24

25 Tranås – Mars 2011 Trendmässig framskrivning med drygt fyra procent per år 25

26 Tranås – Mars 2011 Resonemang avseende risk på Tranås bostadsmarknad Sedan mitten på 90-talet har småhuspriserna i Tranås realt ökat med cirka 100 procent Priserna har aldrig fallit mer än marginellt och enbart under ett enskilt år under den senaste femtonårsperioden. Som jämförelse är volatiliteten – eller risken för prisfall – väsentligt större i Stockholm än i Tranås

27 Tranås – Mars 2011 Knappt 60 procent av småhusförsäljningarna är på en miljon eller mer 27 2% 3 miljoner kronor eller mer 3% 2,5 miljoner kronor eller mer 6% 2 miljoner kronor eller mer Hätte (fritidshus 90 kvm) Hätte Norraby Röhälla (650 kvm) Hätte Max 150 meter till vattnet

28 Tranås – Mars 2011 Hätte och Norraby i en klass för sig 28 Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 – februari 2011 OmrådeKr/kvm3:e kvartilenAntal observationer Hätte30 40035 3004 Norraby19 90019 8005 Fröafall (i tätorten)10 40012 70032 Tostås (i tätorten)9 80012 10022 Hubbarp (i tätorten)9 70013 20012 Söder (i tätorten)9 60011 90032 Junkaremålen (i tätorten)9 40010 60024 Östra Bergsområdet (i tätorten)9 40011 10011 Bäck (i tätorten)9 10010 30015 Ängaryd (i tätorten)8 9009 90024 Granelund (i tätorten)8 80010 2009 Norr (i tätorten)8 1009 80041 Centrum (i tätorten)7 8008 60021 Övrigt6 5008 50032 Stoeryd (i tätorten)6 1006 8004 Sommen5 4007 50031 Gripenberg4 9007 10013 Källa: Evidens och Lantmäteriet

29 Tranås – Mars 2011 Norraby och Hätte är båda lokaliserade vid vattnet och nära tätorten (2-3 km till centrum) Norraby Röhälla Hätte

30 Tranås – Mars 2011 Tio dyraste husen (kr/kvm) i Tranås 2008-2010 30 OmrådeKr/kvmAvstånd till vattnet (m)ByggårStandardpoäng Hätte46 80050 (strandtomt?)198230 Hätte31 50050 (strandtomt?)198229 Norraby27 7000 (strandtomt?)Ingen uppgift Hätte25 0002002008Ingen uppgift Hätte24 30050200236 Röhälla20 10050194034 Norraby19 800100200333 Källås18 700198431 Fröafall18 300200233 Centrum18 000192024 Samtliga 350 försäljningar Medel: 8 800 Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 Källa: Evidens och Lantmäteriet

31 Tranås – Mars 2011 Samtliga försäljningar januari 2008 - februari 2011 i Norraby och Hätte 31 OmrådeKr/kvmAvstånd till vattnet (m)ByggårStandardpoäng Hätte46 80050 (strandtomt?)198230 Hätte31 50050 (strandtomt?)198229 Norraby27 7000 (strandtomt?)Ingen uppgift Hätte25 0002002008Ingen uppgift Hätte24 30050200236 Norraby19 800100200333 Norraby17 400100200533 Norraby17 200150200437 Norraby16 00030180030 Samtliga 350 försäljningar totalt, Tranås Medel: 8 800 Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 Källa: Evidens och Lantmäteriet

32 Tranås – Mars 2011 Dyraste bostadsrätten under 2010 såldes för 10 000 kr/kvm 4:a i Junkaremålen med låg avgift (370 kr/kvm/år) 2:a på Norr 5:a i Östra Bergsområdet 3:a i Centrum

33 Tranås – Mars 2011 Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum 33 Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 Område Pris (kr/kvm) Avgift (kr/kvm/år) Boendeutgift* (kr/kvm/år) Antal observationer Centrum3 10062071015 Östra Bergsområdet3 28554063016 Junkaremålen5 8003805506 Kimmarp2 7293003708 *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata

34 Tranås – Mars 201134 Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion Storslagen sjöutsikt ger 8 000 – 10 000 kr/kvm Sjöglimt ger 3 000 – 5 000 kr/kvm Parkutsikt ger 3 000 – 5 000 kr/kvm Balkonger (>12 kvm) ger 3 000 kr/kvm Miljökvaliteter –Miljövänlig avfallshantering ger 1 300 kr/kvm –Golvvärme ger 900 kr/kvm –Grön el i fastigheten och bostäderna ger 1 300 kr/kvm

35 Tranås – Mars 2011 Utbyggnadsstrategi Nybyggnation uppgraderar successivt området –I takt med att de befintliga området byggs ut uppgraderas områdets utformning och struktur. Nya och attraktiva bostäder bidrar till att miljön i området förändras. Attraktivitet sprids mellan och inom områden –Analyser visar att betalningsviljan för bostäder i ett område påverkas starkt av priset i intilliggande områden. Det innebär att om priset stiger i ett område så sprids delar av prisökningen som ringar på vattnet även till närliggande områden. Spridningseffekten kan vara stor –Spridningseffekten kan uppgå till 50% av ökningen i områdespriset. Effekten uppstår dock inte förrän den första etappen av nyproduktionen är färdigställd och såld. För att spridningseffekter ska uppstå förutsätts således att projektet lyckas väl i etapp 1. I sådana fall balanserar detta delvis den kraftiga exploateringsgraden. Slutsats: Utnyttja spridningseffekter för att höja betalningsviljan

36 Tranås – Mars 2011 Exempel på spridningseffekter Om den genomsnittliga betalningsviljan för bostadsrätter ökar med 1 000 kr/kvm i ett bostadsområde… + 500 kr/kvm …så kan betalningsviljan i närområdet stiga med upp till 500 kr/kvm + 500 kr/kvm

37 Tranås – Mars 2011 10 dyraste fritidshusen (högst pris) i Tranås Mellan 2008 och 2010 har drygt 30 fritidshus sålts i Tranås kommun. Av dessa ligger fyra i Krämarp, två i Hätte och två i Röhälla. Övriga är spridda runt om i kommunen. 37 OmrådePris, tkr Kr/kvmAvstånd till vattnet, mByggårStandardpoäng Hätte6 060Ingen uppgift150Ingen uppgift Hätte4 50073 77050198825 Krämarp3 600102 85750194923 Röhälla2 01633 600450199622 Krämarp1 86929 195200198428 Krämarp1 23020 164300198224 Övrigt1 12040 0000200719 Krämarp1 10018 333300198621 Övrigt9096 992187538 Övrigt84011 831150198018 Samtliga 31 försäljningar Medel: 1 053 Medel: 17 990 Andel 200 m eller närmre: 39% Andel byggår 2002 och framåt: 3% Medel: 23,9 Källa: Evidens och Lantmäteriet

38 Tranås – Mars 2011 Effekter av nya bolånetaket, jämförelse Utan bolånetakMed bolånetak 1.000.0003.000.0001.000.0003.000.000 Eget kapital 50.000150.000 Eget kapital 50.000150.000 Bottenlån 950.0002.850.000 Bottenlån 850.0002.550.000 Blancolån 100.000300.000 Månads- utgift 2.7708.300 Månads- utgift 2.9468.838 Köp av villa för en, resp tre miljoner kr. Fem procents ränta på bottenlån, åtta procent på blancolån samt fem procent eget kapital

39 Tranås – Mars 2011 Sammanfattning, nya bolånetaket Månadskostnaden ökar med 175 kr vid införande av bolånetak vid köp av villa för 1.000.000 kronor och med ca 500 kr per månad om priset är 3.000.000 kronor. Köpare av nya dyra villor i Tranås är i normalfallet redan ägare till en bostad. Detta betyder att den allmänna prisutvecklingen genererat ett betydande belopp som eget kapital att använda vid köp. Bolånetaket kommer därmed primärt att träffa debutanter på äganderättsmarknaden.

40 Tranås – Mars 2011 Vilka är de mest potentiella köparna av bostäder? Boende i Tranås 1 800 inpendlare Pendling 2009 InpendlareUtpendlare Bor och arbetar i Tranås Samtliga1 7921 4866 368 Män9748803 263 Kvinnor8186063 105 Källa: Evidens och SCB

41 Tranås – Mars 201141 Potentiella nya invånare och konkurrerande kommuner

42 Tranås – Mars 2011 Sammanfattande slutsatser Den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden i Tranås konstateras ligga så pass lågt att det blir nödvändigt att tillföra alla tillgängliga extrakvaliteter för att betalningsviljan skall komma upp i nivå där nyproduktion blir möjlig Slutsatsen blir att Tranås kommun – helt i enlighet med Stadsvisionen 2010 - 2040, behöver satsa på nyproduktion i centrala och sjönära lägen. Nyproduktion av bostäder genererar flyttkedjor med effekten att många fler än de som flyttar in i de nya bostäderna ges möjlighet att förbättra sitt boende Ju större och dyrare nyproduktion desto längre flyttkedjor – dvs desto fler invånare fått tillgång till en förbättrad boendesituation Nyproduktion av relativt dyra bostäder är därmed det bästa sättet att öppna upp marknaden för relativt billiga bostäder Införande av nytt bolånetak innebär en ökad månadskostnad på knappt 200 kr per månad beräknat för en genomsnittlig villa i Tranås. Framförallt berörs debutanter på äganderättsmarknaden. 42

43 Tranås – Mars 201143 Kontaktuppgifter, uppdragsteam Eleonor Andersson Nationalekonom med expertis inom bla bostadsmarknader och prognosmodeller Mobil 070-558 98 33 eleonor.andersson@evidensgruppen.se Roger Bernow Beteendevetare/statistiker med omfattande kunskap och mångårig erfarenhet inom fastighetsanalys och strategi Mobil 070-518 83 86 roger.bernow@evidensgruppen.se Katarina Wallin Civ ing/Fastighetsekonom Mobil 070-518 83 98 katarina.wallin@evidensgruppen.se Evidens BLW ab, Sibyllegatan 30, 114 43 Stockholm Telefon (vxl) 08-599 051 70 Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering.


Ladda ner ppt "1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011."

Liknande presentationer


Google-annonser