Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011."— Presentationens avskrift:

1 1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars mars 2011

2 2 Innehåll Bakgrund och syfte Process i fyra steg Regional tillväxt Bostadsmarknad Småhus Bostadsrätter Sammanfattande slutsatser

3 Tranås – Mars Bakgrund och syfte § Tranås kommun har önskat analysera och förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostäder (primärt egna hem) inom kommunen § Ett identifierat hinder gäller bankernas restriktivitet i samband med utlåning vilken i sin tur grundar sig på bankernas gängse schabloner och beräkningsmodeller § Evidens har i samarbete med Nyréns arkitekter tidigare genomfört och redovisas en översiktlig analys över rådande marknadsförutsättningar i Tranås kommun vilket varit del i underlaget för Tranås stadsvision § Tranås kommun har utifrån ovanstående gett Evidens i uppdrag att leda en process i fyra steg för att definiera nuläge och möjliga lösningar avseende nyproduktion i kommunen. § Uppdraget har genomförts i nära samarbete med en styrgrupp från beställaren. Tidigare utförda analyser har förfinats för att skaffa djupare kunskap och förståelse för olika delmarknader – såväl geografiska som produktmässiga för att ge en bild av betalningsvilja och risk vid nyproduktion av bostäder i Tranåsregionen. § Föreliggande rapport är tänkt att kunna användas som underlag till fortsatt dialog med exempelvis berörda banker på lokal och regional nivå.

4 Tranås – Mars Pedagogisk Power Point rapport samt beslut om fas II 4 Genomförd arbetsprocess I korthet: § Analysen har genomförts i form av en arbetsprocess där såväl evidens som beställaren har deltagit och steg för steg insamlat kunskap och fört en diskussion. Uppdraget inleddes i januari 2011 och startseminarium ägde rum i Stockholm i februari där uppdaterade resultat från tidigare uppdraget redovisades och diskuterades och förde vidare i en diskussion om mål, syfte och förväntningar. § I steg två har evidens genomfört en fördjupad marknadsanalys av förutsättningarna för nyproduktion av i första hand egna hem samt översiktligt vad gäller industrilokaler i Tranås region. Marknadsanalysen bygger vidare på tidigare utförda analyser men selekteras i denna fördjupning utifrån såväl geografi som nyproduktion/äldre produktion samt en prognos för utvecklingen de närmaste tre till fem åren. § Vid seminarium nr två redovisades ovanstående samt diskuterades argument och möjliga vägar till förbättrade förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Tranås kommun. § Det sista steget har bestått i dokumentation av analys och diskussioner vilket presenteras i Power Point format för enkel vidareförmedling till berörda parter. Precisering syfte/mål Fördjupad och specialiserad marknadsanalys; nuläge Prognos på tre till fem års sikt Seminarium/workshop där resultaten redovisas och möjliga vägar framåt formuleras och stäms av

5 Tranås – Mars Tranås 2011 Tranås är en liten region bestående av Tranås kommun samt Ydre kommun, men ligger nära två av Sveriges största regioner: Linköping och Jönköping. Här finns en gynnsam näringslivsstruktur med några starka industriföretag och även en växande tjänstesektor. Detta har genererat en betydligt högre sysselsättnings- tillväxt än vad andra regioner i samma storleksklass haft den senaste tioårsperioden. I den senaste analysen konstaterades bla –positiv befolkningsutveckling inom kommunen. –tät och attraktiv stadskärna som skapar gynnsamma lokaliseringsförutsättningar för olika verksamheter –mycket begränsat bostadsbyggande sedan början av 1990-talet. Nyproduktion av rätt produkter i rätt lägen är möjlig. Problemet är att nyproduktion konkurrerar med befintliga bostäder och prisnivån på dessa är låg. Antal lägenheter 2009 Småhus4 965 Flerbostadshus4 251 Källa: Evidens och SCB

6 Tranås – Mars Självförstärkande tillväxt i stora regioner Geografisk marknadspotential Lokalisering av företag med skalfördelar Växande marknad Nya ekonomiska geografinKlassisk teori MarknadspotentialerFaktortillgångar Attraktivitet för företag med skalfördelar

7 Tranås – Mars Tillväxtens två källor: förtätning och regionförstoring Lokal arbetsmarknad (LA) StockholmGöteborgMalmö Antal invånare i LA Förtätning Förstoring Antal invånare i LA 2008= = =

8 Tranås – Mars Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna -0,2

9 Tranås – Mars Stark regional tillväxt i storstadsregionerna 3,0

10 Tranås – Mars Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkning Lokal arbetsmarknadBefolkning 2008Tillväxt i kärnstad (%)Tillväxt i kranskommuner (%) Stockholm ,913,8 Malmö-Lund ,69,3 Göteborg ,49,6 Linköping ,0-3,8 Västerås ,9-5,8 Örebro ,0-4,7 Jönköping ,4-2,4 Trollhättan ,8-1,1 Skövde ,4-4,8 Kristianstad ,7-1,6 Norrköping ,4-7,2 Karlstad ,7-5,5 Gävle ,2-6,2 Eskilstuna ,0-5,0 Borås ,4-3,2 Falun-Borlänge ,4-2,2 Luleå ,2-4,4 Umeå ,2-9,5 Sundsvall ,4-7,4 Växjö ,4-8,8 Halmstad ,10,6 Kalmar ,6-5,7 Östersund ,4-7,4 Tranås ,0-1,1

11 Tranås – Mars 2011 Sammanfattning – storleken spelar roll Empiriska studier visar att större regioner har: –Högre ekonomisk tillväxt –Starkare sysselsättningstillväxt –Högre befolkningstillväxt –Mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher –Lägre beroende av socialförsäkringssystem –Större utbud av utbildning, kultur och handel –Högre bostadspriser Tranås presterar bättre än konkurrenterna i samma storleksklass 11

12 Tranås – Mars 2011 Medioker befolkningstillväxt, men positiv tidstrend 12

13 Tranås – Mars 2011 God sysselsättningstillväxt 13

14 Tranås – Mars 2011 Stabil ekonomisk tillväxt 14

15 Tranås – Mars 2011 Stark industrisektor och svag tjänstesektor 15

16 Tranås – Mars 2011 Låg utbildningsnivå i Tranås

17 Tranås – Mars 2011 Svag befolkningstillväxt om inte nyproduktionen av attraktiva bostäder ökar 17

18 Tranås – Mars 2011 Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun 18

19 Tranås – Mars 2011 Bostadsbyggandet måste öka 19

20 Tranås – Mars 2011 Lågt positivt flyttnetto men negativt födelsenetto 20

21 Tranås – Mars 2011 Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur 21

22 Tranås – Mars 2011 Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur 22

23 Tranås – Mars 2011 Viljan att flytta är starkt åldersberoende 23

24 Tranås – Mars Kronor Småhuspriser i Tranås kommun, Stockholms kommun och hela landet 2009 års priser RiketTranåsStockholm Källa: Evidens och SCB Måttlig men stabil ökning av småhuspriserna i Tranås 24

25 Tranås – Mars 2011 Trendmässig framskrivning med drygt fyra procent per år 25

26 Tranås – Mars 2011 Resonemang avseende risk på Tranås bostadsmarknad Sedan mitten på 90-talet har småhuspriserna i Tranås realt ökat med cirka 100 procent Priserna har aldrig fallit mer än marginellt och enbart under ett enskilt år under den senaste femtonårsperioden. Som jämförelse är volatiliteten – eller risken för prisfall – väsentligt större i Stockholm än i Tranås

27 Tranås – Mars 2011 Knappt 60 procent av småhusförsäljningarna är på en miljon eller mer 27 2% 3 miljoner kronor eller mer 3% 2,5 miljoner kronor eller mer 6% 2 miljoner kronor eller mer Hätte (fritidshus 90 kvm) Hätte Norraby Röhälla (650 kvm) Hätte Max 150 meter till vattnet

28 Tranås – Mars 2011 Hätte och Norraby i en klass för sig 28 Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 – februari 2011 OmrådeKr/kvm3:e kvartilenAntal observationer Hätte Norraby Fröafall (i tätorten) Tostås (i tätorten) Hubbarp (i tätorten) Söder (i tätorten) Junkaremålen (i tätorten) Östra Bergsområdet (i tätorten) Bäck (i tätorten) Ängaryd (i tätorten) Granelund (i tätorten) Norr (i tätorten) Centrum (i tätorten) Övrigt Stoeryd (i tätorten) Sommen Gripenberg Källa: Evidens och Lantmäteriet

29 Tranås – Mars 2011 Norraby och Hätte är båda lokaliserade vid vattnet och nära tätorten (2-3 km till centrum) Norraby Röhälla Hätte

30 Tranås – Mars 2011 Tio dyraste husen (kr/kvm) i Tranås OmrådeKr/kvmAvstånd till vattnet (m)ByggårStandardpoäng Hätte (strandtomt?) Hätte (strandtomt?) Norraby (strandtomt?)Ingen uppgift Hätte Ingen uppgift Hätte Röhälla Norraby Källås Fröafall Centrum Samtliga 350 försäljningar Medel: Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 Källa: Evidens och Lantmäteriet

31 Tranås – Mars 2011 Samtliga försäljningar januari februari 2011 i Norraby och Hätte 31 OmrådeKr/kvmAvstånd till vattnet (m)ByggårStandardpoäng Hätte (strandtomt?) Hätte (strandtomt?) Norraby (strandtomt?)Ingen uppgift Hätte Ingen uppgift Hätte Norraby Norraby Norraby Norraby Samtliga 350 försäljningar totalt, Tranås Medel: Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 Källa: Evidens och Lantmäteriet

32 Tranås – Mars 2011 Dyraste bostadsrätten under 2010 såldes för kr/kvm 4:a i Junkaremålen med låg avgift (370 kr/kvm/år) 2:a på Norr 5:a i Östra Bergsområdet 3:a i Centrum

33 Tranås – Mars 2011 Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum 33 Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 Område Pris (kr/kvm) Avgift (kr/kvm/år) Boendeutgift* (kr/kvm/år) Antal observationer Centrum Östra Bergsområdet Junkaremålen Kimmarp *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata

34 Tranås – Mars Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion Storslagen sjöutsikt ger – kr/kvm Sjöglimt ger – kr/kvm Parkutsikt ger – kr/kvm Balkonger (>12 kvm) ger kr/kvm Miljökvaliteter –Miljövänlig avfallshantering ger kr/kvm –Golvvärme ger 900 kr/kvm –Grön el i fastigheten och bostäderna ger kr/kvm

35 Tranås – Mars 2011 Utbyggnadsstrategi Nybyggnation uppgraderar successivt området –I takt med att de befintliga området byggs ut uppgraderas områdets utformning och struktur. Nya och attraktiva bostäder bidrar till att miljön i området förändras. Attraktivitet sprids mellan och inom områden –Analyser visar att betalningsviljan för bostäder i ett område påverkas starkt av priset i intilliggande områden. Det innebär att om priset stiger i ett område så sprids delar av prisökningen som ringar på vattnet även till närliggande områden. Spridningseffekten kan vara stor –Spridningseffekten kan uppgå till 50% av ökningen i områdespriset. Effekten uppstår dock inte förrän den första etappen av nyproduktionen är färdigställd och såld. För att spridningseffekter ska uppstå förutsätts således att projektet lyckas väl i etapp 1. I sådana fall balanserar detta delvis den kraftiga exploateringsgraden. Slutsats: Utnyttja spridningseffekter för att höja betalningsviljan

36 Tranås – Mars 2011 Exempel på spridningseffekter Om den genomsnittliga betalningsviljan för bostadsrätter ökar med kr/kvm i ett bostadsområde… kr/kvm …så kan betalningsviljan i närområdet stiga med upp till 500 kr/kvm kr/kvm

37 Tranås – Mars dyraste fritidshusen (högst pris) i Tranås Mellan 2008 och 2010 har drygt 30 fritidshus sålts i Tranås kommun. Av dessa ligger fyra i Krämarp, två i Hätte och två i Röhälla. Övriga är spridda runt om i kommunen. 37 OmrådePris, tkr Kr/kvmAvstånd till vattnet, mByggårStandardpoäng Hätte6 060Ingen uppgift150Ingen uppgift Hätte Krämarp Röhälla Krämarp Krämarp Övrigt Krämarp Övrigt Övrigt Samtliga 31 försäljningar Medel: Medel: Andel 200 m eller närmre: 39% Andel byggår 2002 och framåt: 3% Medel: 23,9 Källa: Evidens och Lantmäteriet

38 Tranås – Mars 2011 Effekter av nya bolånetaket, jämförelse Utan bolånetakMed bolånetak Eget kapital Eget kapital Bottenlån Bottenlån Blancolån Månads- utgift Månads- utgift Köp av villa för en, resp tre miljoner kr. Fem procents ränta på bottenlån, åtta procent på blancolån samt fem procent eget kapital

39 Tranås – Mars 2011 Sammanfattning, nya bolånetaket Månadskostnaden ökar med 175 kr vid införande av bolånetak vid köp av villa för kronor och med ca 500 kr per månad om priset är kronor. Köpare av nya dyra villor i Tranås är i normalfallet redan ägare till en bostad. Detta betyder att den allmänna prisutvecklingen genererat ett betydande belopp som eget kapital att använda vid köp. Bolånetaket kommer därmed primärt att träffa debutanter på äganderättsmarknaden.

40 Tranås – Mars 2011 Vilka är de mest potentiella köparna av bostäder? Boende i Tranås inpendlare Pendling 2009 InpendlareUtpendlare Bor och arbetar i Tranås Samtliga Män Kvinnor Källa: Evidens och SCB

41 Tranås – Mars Potentiella nya invånare och konkurrerande kommuner

42 Tranås – Mars 2011 Sammanfattande slutsatser Den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden i Tranås konstateras ligga så pass lågt att det blir nödvändigt att tillföra alla tillgängliga extrakvaliteter för att betalningsviljan skall komma upp i nivå där nyproduktion blir möjlig Slutsatsen blir att Tranås kommun – helt i enlighet med Stadsvisionen , behöver satsa på nyproduktion i centrala och sjönära lägen. Nyproduktion av bostäder genererar flyttkedjor med effekten att många fler än de som flyttar in i de nya bostäderna ges möjlighet att förbättra sitt boende Ju större och dyrare nyproduktion desto längre flyttkedjor – dvs desto fler invånare fått tillgång till en förbättrad boendesituation Nyproduktion av relativt dyra bostäder är därmed det bästa sättet att öppna upp marknaden för relativt billiga bostäder Införande av nytt bolånetak innebär en ökad månadskostnad på knappt 200 kr per månad beräknat för en genomsnittlig villa i Tranås. Framförallt berörs debutanter på äganderättsmarknaden. 42

43 Tranås – Mars Kontaktuppgifter, uppdragsteam Eleonor Andersson Nationalekonom med expertis inom bla bostadsmarknader och prognosmodeller Mobil Roger Bernow Beteendevetare/statistiker med omfattande kunskap och mångårig erfarenhet inom fastighetsanalys och strategi Mobil Katarina Wallin Civ ing/Fastighetsekonom Mobil Evidens BLW ab, Sibyllegatan 30, Stockholm Telefon (vxl) Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering.


Ladda ner ppt "1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011."

Liknande presentationer


Google-annonser