Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Ortsprismetoder Baseras på marknadsanalyser av överlåtelser på jämförbara fastigheter. Informationen bygger alltid på överlåtelser på marknaden Facit finns.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Ortsprismetoder Baseras på marknadsanalyser av överlåtelser på jämförbara fastigheter. Informationen bygger alltid på överlåtelser på marknaden Facit finns."— Presentationens avskrift:

1 Ortsprismetoder Baseras på marknadsanalyser av överlåtelser på jämförbara fastigheter. Informationen bygger alltid på överlåtelser på marknaden Facit finns på marknaden inte i fastigheten. Problem: Låg omsättning Jämförbarheten Tidsfaktorn

2 Ortsprismetoder Dilemma Stränga jämförelsekrav ger få köp Många köp ger sämre jämförbarhet Två grupper 1 Direkta ortprismetoder baserade på jämförelseköp. 2 Indirekta ortsprismetoder baserade på nyckeltal.

3 Ortsprismetoder Steg vid direkta ortsprismetoder ADefiniera och avgränsa en relevant marknad BFå fatt på jämförelseobjekt CErhålla information om jämförelseobjekten DBearbeta, analysera & tolka materialet, relatering och normering EGöra tids- och egenskapsmässiga korrektioner FGöra slutgiltig värdebedömning och bedöma graden av osäkerhet.

4 Ortsprismetoder MetodJämförs med AreametodPris relaterat till arean NettokapitaliseringsgradPris relaterat till driftsnetto BruttokapitaliseringsmetodPris relaterat till hyran KöpeskillingskofficientPris relaterat till taxeringsvärde Direkta ortsprismetoder

5 Ortsprismetoder Areametoden: Pris per kvm Mätproblem Vilken area avses, är erhållna uppgifter korrekta? Jämförbarhet Standard, skick etc framgår oftast ej. Analys Pris 2,5mkr / boa 125 kvm = :- Tillämpning boa 140 kvm X :- = :-

6 Ortsprismetoder Nettokapitaliserings-/Direktavkastningsmetoden Baseras på framräknat normaliserat bedömt driftsnetto och relateras som driftnetto / pris = direktavkastning Mätproblem Hyresnivåer, typ av area, relevanta drifts- & underhållskostnader Analys driftnetto 500`/5mkr =direktavkastning 10% Tillämpning Bedömt driftnetto 1mkr/10% direktavkastning = 10 mkr marknadsvärde

7 Ortsprismetoder Bruttokapitaliseringsmetoden Innebär att man söker en multipel på bruttohyran i relation till betalt pris. Hur många gånger bruttohyran betalas på marknaden. Man erhåller en bruttokapitaliseringsfaktor. Mätproblem Veta faktiska och marknadsmässiga hyresnivåer, vakanser. Jämförbara typer av lokaler o.s.v Analys Pris 5 mkr/ Bruttohyra 800´ = 6,25 i bruttokapfaktor Tillämpning Bruttohyra 1,2 mkr x 6,25 = 7,5 mkr i marknadsvärde

8 Ortsprismetoder Köpeskillingskoefficientmetoden Betalda pris relateras till åsatt taxeringsvärde och vi får en kvot, köpeskillingskoefficienten. Tillämpningsproblem Relevans och aktualiteten i redovisade grunddata för fastighetstaxeringen beroende på korrekta eller inkorrekta deklarationsuppgifter, ny- & ombyggnader. Analys pris 2,5 mkr / taxvärde 1,75 mkr = 1,43 Tillämpning Taxvärde 2 mkr x 1,43 = 2,86 mkr i marknadsvärde

9 Ortsprismetoder Indirekta ortsprismetoder baserade på nyckeltalsmatriser Generella erfarenhetsbaserade nyckeltal används ofta istället för direkta ortsprisjämförelser. Metoden är enkel och snabb. För att metoden skall ha relevans krävs att man successivt byggt upp en erfarenhetsmatris med nyckeltal tex i form av pris/kvm eller direktavkastning. Datscha, Svefa m.fl. Den bakomliggande analysen bör beskrivas och ordentliga källhänvisningar presenteras. Varning för alltför schablonmässigt utnyttjande!

10 Ortsprismetoder HögLäge SSämstaBästa TDCBA A N D15000 A R D Låg10000 Hyra / Kvm


Ladda ner ppt "Ortsprismetoder Baseras på marknadsanalyser av överlåtelser på jämförbara fastigheter. Informationen bygger alltid på överlåtelser på marknaden Facit finns."

Liknande presentationer


Google-annonser