Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Arne Sundquist/Orsalheden Massvärdering - fastighetstaxering - LTH 2009-01 - 26 Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden Vad kommer att behandlas: Allmänt.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Arne Sundquist/Orsalheden Massvärdering - fastighetstaxering - LTH 2009-01 - 26 Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden Vad kommer att behandlas: Allmänt."— Presentationens avskrift:

1 Arne Sundquist/Orsalheden Massvärdering - fastighetstaxering - LTH Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden Vad kommer att behandlas: Allmänt om massvärdering Användningen av taxeringsvärden Fastighetstaxeringsprocessen Den svenska fastighetstaxeringen Regelverket Vad ska taxeras? Centrala begrepp (riktvärden, värdeområden mm) Byggnadstyper och ägoslag Taxerings- och värderingsenheter Värderingsmodellerna Småhus Lantbruk Hyreshus Industri

2 Arne Sundquist/Orsalheden Användningen av taxeringsvärden Skatteändamål – –Fastighetsskatt – –Realisationsvinstskatt – –Förmögenhetsskatt – –Arvsskatt – –Gåvoskatt – –Stämpelavgift Andra ändamål Kräver värdering av den fasta egendomen !

3 Arne Sundquist/Orsalheden Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden och taxeringsinfor- mation används för en mängd andra ändamål än beskattning: – –Bankverksamhet (lån, inteckningar) – –Bokföring – –Kommunal planering – –Värdering – –Officiell statistik – –Försäkringsverksamhet – –Marknadsföring ”Smörjolja i fastighets- marknadsmaskineriet”

4 Arne Sundquist/Orsalheden Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden används för en mängd andra ändamål än ren beskattning För alla dessa ändamål är det en klar för- del om taxeringsvärdet har en direkt koppling till marknadsvärdet Taxeringsvärde och viss övrig informa- tion måste vara allmänt tillgängliga ”Marknadsvärde” ”Tillgänglighet”

5 Arne Sundquist/Orsalheden Användningen av taxeringsvärden

6 Arne Sundquist/Orsalheden Antal transaktioner Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad Definition av marknadsvärde (1)

7 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad

8 Arne Sundquist/Orsalheden Allmän fastighetstaxering i Sverige Idag genomförs allmän fastighetstaxering i Sverige enligt följande treårsschema: – –2003 småhus – –2004hyreshus (förenklad) – –2005lantbruk – –2006småhus (förenklad) – –2007hyreshus och industri – –2008lantbruk (förenklad) – –2009småhus – –2010hyreshus (förenklad) – –2011lantbruk – –2012 småhus osv

9 Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009 % av taxerings- _____________________________ värdet----- Småhus (inkl småhus på lantbruk) 0,75 % eller max 6 362:- per småhus Hyreshus-bostad 0,4 % eller max 1 242:- per lägenhet Hyreshus-lokal 1,0 % Industri 0,5 % Vattenkraftverk 2,2 % Vindkraftverk 0,2 % Övriga kraftverk 0,5 % Jordbruksmark, ek-byggnader 0 % Skogsmark 0 %

10 Arne Sundquist/Orsalheden Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder Fastighetstaxering i de nordiska länderna: Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig och kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Ej allmän fastighetstaxering (disk. pågår), fastighetskatt

11 Arne Sundquist/Orsalheden Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder Allmän fastighetstaxering i några andra länder: Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter Ej allmän fastighetstaxering av modernt slag, diskussioner pågår

12 Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetstaxering i Sverige Fastighetstaxeringslagen, FTL Fastighetstaxerings- förordningen, FTF SKV:s föreskrifter SKV:s rekommendationer och allmänna råd SKV:s lokala rekommen- dationer och allmänna råd Riksdagen Regeringen Skatteverket (SKV) Skattekontoret (LSK)

13 Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetstaxering i Sverige Förberedelsearbete Marknadsanalys Erfarenheter från föregående AFT Modellkonstruktion eller- översyn Bearbetning av ortsprismaterial Tabellkonstruktion Föreskrifter och allmänna råd Provvärdering Fastighetstaxering av enskild taxerings- enhet Fastighetsdeklaration Granskning, bearbetning Formellt beslut Information till fastighetsägaren

14 Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetstaxering i Sverige Lantmäteriverket, LMV Sektion för fastighets- ekonomi. FQFE - fastighetstaxering - skogsvärdering - fastighetsekonomi i övrigt Skatteverket,SKV Regionalt skattekontor Handläggare med ansvar för fastighets- taxering (KSK) Skattenämnd Värderings- tekniker

15 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (3) V= k 0 + k 1 * A + k 2 * B + + k 3 * C + k 4 * D + k 5 * E + + k n * Z etc där k 0, k 1, k k n = koeffi- cienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet

16 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (4) Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) – –utan indelning i värdeområden – –med indelning i värdeområden Två typer av värdefaktorer – –direkt fastighetsanknutna – –områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc)

17 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (5) Två typer av värdefaktorer: A) direkt knutna till den specifika fastigheten B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden

18 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (6) Modellerna kan med fördel trans- formeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enk- lare funktioner) för att åstadkom- ma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad för- ståelse från dessa och medbor- garna i allmänhet

19 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder (7) Procentuell andel av marknadsvär- det som förklaras av värderings- modellen Antal parametrar i modellen Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss

20 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships” Renodlad MRA- modell ”Full MRA” Två-stegsmodell med fasta inbördes relationer ”Fixed relationships”

21 Arne Sundquist/Orsalheden Transaktionsregister Information om egendomen från fastighets- registret Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm

22 Arne Sundquist/Orsalheden Databaser Fastighets- taxerings- processen

23 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (2) Tidsrestriktioner Massvärdering Kostnads- restriktioner Rättsliga restriktioner/rättssäkerhets- aspekter

24 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (3) Acceptans Komplexitet Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss

25 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (4) Acceptans Komplexitet Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Optimum

26 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (5) Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Marknads- värde Adminstrativa beslut/dekret Andra värde- begrepp

27 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (6) Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss

28 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (7) Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Acceptabel

29 Arne Sundquist/Orsalheden Problem vid massvärde- ring (8) Var söka marknadsdata (priser, annan information)? Hur bygga upp ett transaktions- register? Vem? Var? Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? Vilka värderingsmodeller ? Vilken ambitionsnivå ? Datorstöd ? GIS ?

30 Arne Sundquist/Orsalheden Vad ska taxeras? * * Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB * * Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL

31 Arne Sundquist/Orsalheden Byggnadstyper Småhus Hyreshus Ekonomibyggnad Kraftverksbyggnad Industribyggnad

32 Arne Sundquist/Orsalheden Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kultur- byggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) ”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla !

33 Arne Sundquist/Orsalheden Ägoslag u u Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark u u Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd u u Följande ägoslag finns: * * Tomtmark * * Täktmark * * Åkermark * * Betesmark * * Skogsmark * * Skogsimpediment * * Övrig mark

34 Arne Sundquist/Orsalheden Indelning i taxeringsenheter Egendom som ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo- slag och byggnadstyper

35 Arne Sundquist/Orsalheden Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi- nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe- ringsenhet eller kategori: Kategori Småhusenhet Hyreshusenhet Industrienhet (täktenhet) Elprod.enhet Specialenhet Lantbruksenhet Byggnadstyp Småhus Hyreshus Industribyggnad Övrig byggnad Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv.byggnad Specialbyggnad Småhus Ekonomibyggnad Ägoslag Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark för sådan byggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment

36 Arne Sundquist/Orsalheden Riktvärden, värdeområden och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på mark- nadsvärdet. Värdefaktor =1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna- de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. 3. Värdefaktorer som ej får be- aktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

37 Arne Sundquist/Orsalheden Säreget förhållande * * Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande * * Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen När ska justering ske ? * * Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med * * Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Jämför Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) * * Nej = Ingen justering * * Ja = Justering på någon eller några värde- ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter

38 Arne Sundquist/Orsalheden Värdeområden * * Riket ska indelas i geografiska värde- områden för olika byggnadstyper och ägoslag. * * Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK * * Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. * * Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. * * Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.

39 Arne Sundquist/Orsalheden Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet (med vissa undantag)

40 Arne Sundquist/Orsalheden Värderingsmetoder/Värde Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande: FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till marknads- värdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning Värde Avkastn. värde Marknads- värde Produktions- kostnad Metod Avkastnings- beräkning Ortspris- metod Produktionskost- nadsberäkning

41 Arne Sundquist/Orsalheden Beskaffenhetstidpunkt Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe- ringsårets ingång avgörande för taxe- ringen. 1 Januari

42 Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT10 - hyreshusNivåår = 2008 AFT11 - lantbrukNivåår = 2009 FFT 12 - småhusNivåår = 2010 osv

43 Arne Sundquist/Orsalheden Värdefaktorer och värderingsmodeller Småhus Hyreshus Industri Täkt Elproduktion (kraft- verk) Lantbruk

44 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: Storlek Ålder Standard Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden Typ av bebyggelse Närhet till strand

45 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av hyreshus Värdefaktorer för hyreshuset: Lägenhetstyp Hyra Ålder Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek, kvm byggrätt Typ av bebyggelse

46 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värdefaktorer för industribyggnaden: Avkastningsberäkning Lokaltyp Storlek Ålder Standard Produktionskostnadsberäkning Återanskaffningskostnad Ålder Byggnadskategori Ortstyp Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek, tomtareal kvm (eller i vissa fall byggrätt, kvm)

47 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av täktmark Värdefaktorer för täktmarken: Årligt uttag, kbm Väntetid Brytningstid

48 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av kraft- verksbyggnad Värdefaktorer för kraftverks- byggnaden: Vattenkraftverk Normalårsproduktion Utnyttjandetid Flerårsreglering Belägenhet Ålder Värmekraftverk Effekt Typ av värmekraftverk

49 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av lantbruk Värdefaktorer: Småhus och tomtmark: Samma värdefaktorer som för småhus och tomtmark i övrigt Åkermark: Storlek Beskaffenhet Dränering Betesmark: Beskaffenhet

50 Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av lantbruk Värdefaktorer: Skogsmark: Storlek Bonitet Kostnad Virkesförråd barrträd Virkesförråd lövträd Skogsimpediment: Storlek Ekonomibyggnad: Byggnadskategori Storlek Ålder Beskaffenhet


Ladda ner ppt "Arne Sundquist/Orsalheden Massvärdering - fastighetstaxering - LTH 2009-01 - 26 Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden Vad kommer att behandlas: Allmänt."

Liknande presentationer


Google-annonser