Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Construction Management Teknisk förvaltning. Construction Management är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Construction Management Teknisk förvaltning. Construction Management är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de."— Presentationens avskrift:

1 Construction Management Teknisk förvaltning

2 Construction Management är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Teknisk förvaltning

3 Construction Management Begrepp Löpande underhåll –Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll –Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad –Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering –Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt.

4 Construction Management Begrepp forts Reparation –Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering –Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering –Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Underhåll –Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring –Om-och tillbyggnad enligt PBL.

5 Construction Management Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym Byggnadens utformning

6 Construction Management Bostadsbyggandets regional fördelning Storstadsområde 48 % Norra Sverige 17 % Södra Sverige35 % Byggnadens utformning

7 Construction Management Stomsystem - antal våningar Bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa tvärgående väggar Trevånings lamellhus är vanligast. Byggnadens utformning

8 Construction Management Lägenhetsstorlek (1980) I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre. I hus byggda var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Byggnadens utformning

9 Construction Management Material Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg. Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial Byggnadens utformning

10 Construction Management Grund- läggning Byggnadens utformning

11 Construction Management Byggnadstekniska brister Byggnadens utformning

12 Construction Management Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen •har aldrig funnits (Hiss) •nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) •är föråldrad (Köksmaskiner) •har inte underhållits (Utvändig träpanel) •är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) •är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg)

13 Construction Management Skadedrabbade konstruktioner  Låglutande papptak  Kryp - grundgrundlagda hus  Platta på mark  Tilläggsisolerade källare  Asfaltstrukna källarväggar  Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt  Träfönster utan avvattning i överkant  Ytterdörrar utan tak

14 Construction Management Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period Ålder

15 Construction Management Byggfel från 1970-talet

16 Construction Management Byggfel från perioden ?

17 Construction Management Byggfel- vem är boven! Vilka fel gör vi år 2002! ?

18 Construction Management Underhåll enligt PBL 13§ Byggnader skall underhållas med hänsyn till • utseende och • bevarandevärde

19 Construction Management FÖRVALTNINGSARBETE FunktionIntervallOmfattning Drift (inkl adm Vid- makthålla KontinuerligLiten Under- håll (inkl adm Bevara/ Återställa Ofta/sällanLiten/stor Om- byggnad Ändra funktion Mycket sällanStor

20 Construction Management SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. •Identifiering •Intern och extern jämförelse -”bra/önskvärt ” Tillståndskontroll !

21 Construction Management Drift- och underhåll KostnadsslagÅrskostnad kr/kvm Administration25 Försäkring02 Värmeenergi90 Vattenförbrukning27 Tillsyn och vård35 Reparationer21 Underhåll invändigt hus23 Underhåll installationer26

22 Construction Management Modell Feedback- iterativ process Diagnos Prognos Beslut Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet

23 Construction Management Diagnoserna Prognos Beslut Syfte 1.Bestämma resurs och penningflöden 2.Bestämma bundet kapital 3.Utgöra grund för prognos a)Verksamhetsplanering b)Budget c)Kalkyler  Framåtriktade

24 Construction Management Diagnos Tillståndskontroll •Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag •Målsättning= önskvärt tillstånd Produktivitetsmått = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) Effektivitetsmått = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/DoU)

25 Construction Management Underhåll Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

26 Construction Management Underhåll Löpande underhåll •Akutunderhåll •Skador •Skadegörelse •Brist i material om installationer Planerat underhåll- förvaltningspolicy •Förebyggande underhåll •Underhållsplaner

27 Construction Management Underhålls-termer

28 Construction Management Underhållsplanering •Uppmätning •Relationsritning •Besiktningar •Underhållsplan •Uppföljning Databas Förtecknad åtgärder Underhållsintervall kostnader Prel underhållsplan Årskostnader

29 Construction Management Olika besiktningar Fastighetsöverlåtelse Entreprenadbesiktningar Stora markarbeten Byggtekniska utredningar Lokalöverlåtelse Syn vid tvister Fastighetsvärdering Skickbesiktningar

30 Construction Management Fastighetsöverlåtelse •Undersökningsplikt •Krav på sakkunnig •Krav på utökad undersökning •Förekomst av dolda fel •Utlåtande

31 Construction Management Entreprenadbesiktningar •Förbesiktning •Slutbesiktning •Garantibesiktning •Särskild besiktning •Överbesiktning •Efterbesiktning

32 Construction Management Större markarbeten Strikt ansvar vid stora arbeten Besiktning före och efter arbetena

33 Construction Management Lokalöverlåtelse Före avflyttning - Vad är normalt slitage? Före inflyttning- Förekommande fel?

34 Construction Management Tillståndsbesiktningar Bedöm återstående livslängd Bedöm underhållsåtgärder

35 Construction Management Syn vid tvister Domstolar Länsstyrelse - kammarrätt m m

36 Construction Management Besiktning vid fastighetsvärdering Definition ? Värdepåverkande faktorer Förekommande problem Besiktningsmannens ansvar

37 Construction Management Värdepåverkande faktorer Lage, Lage und Lage Övriga

38 Construction Management Utlåtande från besiktning •Datum •Närvarande •Syfte •Underlag för utlåtandet •Dokumentation av iakttagelser vid syn •Beskriv iakttagelser utan att analysera •Läsaren skall kunna följa utlåtandet •Analys och förslag

39 Construction Management Värdepåverkande faktorer småhus •Läge •Area •Bostadsarea •Tomtareal •Arkitektonisk utformning •Standard •Underhåll

40 Construction Management Förekommande problem •Vad skall värderas och synas? •Vilka krav skall ställas? •Värde för vem? •Underlag?

41 Construction Management Ansvar hos besiktningsman Konsultavtal Ansvar mot uppdragsgivare

42 Construction Management Åtgärder

43 Construction Management Innehåll Åtgärder Bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard

44 Construction Management Beslutsproblem När? Hur mycket? Nivå? Vem ansvarar för åtgärden Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen

45 Construction Management Lägsta godtagbara standard •Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten •Kontinuerlig uppvärmning •Avlopp för spillvatten •Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning •Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch •Utrustning och utrymme för matlagning •Förrådsutrymmen •Möjlighet till tvättning

46 Construction Management Ansvar för åtgärd Fastighetsägarens ansvar Producentansvar Projektörsansvar Produktansvar Hyresgäst och brukaransvar Säljarens felansvar

47 Construction Management Förebyggande åtgärd Kalkylräntans betydelse Lönsamt?

48 Construction Management Kalkylexempel Förebyggande åtgärd kr Kalkylränta på 12% Brukstid på 20 år Årskostnaden x 0, = 13,9 kr/ år Annuitetsfaktorn hämtas ur tabell.

49 Construction Management Thank you !


Ladda ner ppt "Construction Management Teknisk förvaltning. Construction Management är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de."

Liknande presentationer


Google-annonser