Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september."— Presentationens avskrift:

1 Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september 2012 Stockholm Tarja Karppinen Finanschef & Kicki Björklund VD

2 Värderingar 1.Vi arbetar som ett lag 2.Vi arbetar med ständiga förbättringar 3.Vi bryr oss 4.Vi håller våra löften 5.Vi tror på dialog SigtunaHem Varumärke och Värdegrund Kategori Ett bostadsföretag som erbjuder attraktiva hyresrätter i Sigtuna kommun Vision Sigtunahem skall ha Sveriges mest nöjda hyresgäster Position Vad ska vi uppfattas vara bäst på? Engagerat värdskap Vårt löfte? Boende med omtanke Vad kännetecknar det vi levererar? EnkeltAktivtVänligt

3 Största lyftet serviceindex medelstora företag 2011

4 4 Utgångspunkt • Hur ser vårt fastighetsbestånd ut – Teknisk status • Vad måste vi göra • Vad kan och vill vi göra mer – Kundstatus • Vad vill hyresgästerna ha – Ekonomisk status • Hur ser företagets ekonomiska status ut – Löpande ekonomi – Fritt och bundet kapital • Hur ser hyresgästernas ekonomi ut

5 5 Utmaning läget 2011 innan försäljning Antal bostadslägenheter (3 000 byggda under miljonprogrammet) • Stort ombyggnadsbehov • Betydande teknisk skuld • Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion

6 Tekniska skulden

7 7 Anpassning till familjestruktur SigtunaHem Genomsnitt

8 8 Disponibel hushållsinkomst genomsnitt per år

9 9 Nuläge antal lägenheter per storlek (9%) (1,5%)

10 10 Lägenhetsstorlek medelvärde samt minsta och största

11 11 Strategi när SigtunaHem bygga nytt Anpassad lägenhetsfördelning och yteffektivitet baseras på: • Befintligt utbud, statistik • Efterfrågan, hämtas från statistik, intressekö och jämförbara projekt • Betalningsförmåga, hämtas från boendeprofiler och statistik Lgh-storlek1 rok2 rok3 rok4 rok Fördelning40%30%20%10% Yteffektivitet Förslag 35 m247 m265 m280 m2 Hyra/mån (1 500 kr/m2/år) 4-5 tkr5-6 tkr7-8 tkr10 tkr

12 12 Betryggande justerad soliditet

13 13 Snabb expansion påverkar ekonomin Motivet till försäljning. Prognos visade ett nollresultat kkr sämre än budget, trots besparingar under året Detta trots att vi endast bygger om 180 lägenheter och att vi fick 4,35 % from 1 april på årsbasis 3,26% Vi behöver ekonomiska resurser möjliga finansieringskällor:  Lån soliditeten sjunker är nu 17,0 % sjunker 2011 till ca 13%  Hyresökning vi fick inte vad vi behövde  Ägartillskott inte aktuellt  FörsäljningDet som återstår

14 14 Vad vann vi på försäljningen? • Vi fick resurser för att genomföra ombyggnaden: mini, midi, maxi i snabbare takt • Vi fick resurser att renovera allmänna utrymmen och driftsystem • Vi fick resurser att i större utsträckning tillmötesgå våra hyresgästers önskemål om bättre bostadsmiljö. • Vi fick en partner i utvecklingen av ett Stort miljonprogramsområde med viss nybyggnad • Vi kan fortsätta att bygga nya hyresrätter • Vi får en jämnare åldersstruktur i vår fastighetsportfölj

15 15 Utmaning: stor nyproduktion och omfattande ombyggnad Antal bostadslägenheter varav byggda under miljonprogrammet. Vi har byggt om 310 (14 %) • Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion • Stort ombyggnadsbehov • Betydande teknisk skuld NYCKELORD BOINFLYTANDE: • Valfrihet • Delaktighet

16 16 Avtal med hyresgästföreningen • Generellt avtal för hela ombyggnadsbeståndet • Områdesspecifikt avtal – Kvalitetsfaktorer bestäms utifrån • Generell överenskommelse • Områdesspecifika förutsättningar – Visningslägenhet byggs – Slutlig områdesförhandling • Ombyggnad etappvis

17 17 Valfrihet : Mini – ”måste”åtgärder Nya stammar Nytt badrum Ny el Ny ventilation Midi + nya köksluckor Maxi Nyrenoverad lägenhet

18 18 Först ut i nytt koncept - Tingvallavägen • Byggnadsår 1961 – 1962 • 481 Lägenheter (ca 40 lägenheter klara) • Visningslägenheter med enkät • Hyresförhandling • Information • Ombyggnadstid, 5 veckor per lägenhet • Arbete pågår i 12 lägenheter samtidigt • Byggtakt ca 90 lägenheter per år • Fullt färdigt till sommaren 2015

19 19 Kommunikation under ombyggnaden • Områdesinformation inför varje etapp • Personligt möte om så önskas • Information innan flytten till Stugbyn • Information innan återflytten till lägenheten • Veckobrev i trapphus • Avstängning av media aviseras i trapphusen • Välkommen hem, Välkomstpaket

20 20 Evakuering till ”Stugbyn”

21 21 Underhåll: ”Måste”- pengen

22 22 Genomsnittligt målpris MinMidiMaxiUnderhåll Totalt per lägenhet, kkr Snittyta m 2 61 Total byggkostnad kr/m Andel som är investering kr/m Befintliga hyresgäster väljer fritt Vi vet inte fördelningen mellan alternativen Tilläggsisolering är redan utförd i Tingvalla

23 23 Ny månadshyra förhandlad Mini kr/månad Midi kr/månad Maxi kr/månad :a 33 kvm :a 55 kvm :a 64 kvm :a 70 kvm :a 75 kvm :a 77 kvm Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkong samt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och hyressättningsavgift 10 kr/mån) Nivåhöjning mini 2010

24 24 Ny månadshyra Mini kr/månad kr/kvm relativt Midi kr/månad kr/kvm relativt Maxi kr/månad kr/kvm relativt 1:a 24 kvm :a 41 kvm :a 58 kvm :a 69 kvm :a 71 kvm /2:a 86 kvm Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkong samt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och hyressättningsavgift 10 kr/mån) Gäller fr o m tom Område 6 Sätuna 3;183 Dalgatan 8-10, Södergatan 29 Stationsgatan 5

25 25 Allt är inte investering?

26 26 Ombyggda lägenhet fördelad på standardnivå 22 flyttat av Flyttat av 66


Ladda ner ppt "Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september."

Liknande presentationer


Google-annonser