Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

Värdering av lantbruksfastigheter. Jordbruket i Sverige Total landareal: 41,1 miljoner hektar varav: Åkermark: 2,7 miljoner ha Skog: 24 miljoner ha Betesmark:

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "Värdering av lantbruksfastigheter. Jordbruket i Sverige Total landareal: 41,1 miljoner hektar varav: Åkermark: 2,7 miljoner ha Skog: 24 miljoner ha Betesmark:"— Presentationens avskrift:

1 Värdering av lantbruksfastigheter

2 Jordbruket i Sverige Total landareal: 41,1 miljoner hektar varav: Åkermark: 2,7 miljoner ha Skog: 24 miljoner ha Betesmark: ha Sysselsätter ca människor

3 Antal företag efter åkerareal Hektar Totalt

4 Värderingssituationer •Köp/försäljning •Belåning •Arv-bodelning •Exekutiv försäljning •Skatteärenden (t ex intern försäljning) •Värdeintyg •Förrättningsvärdering enl FBL, LL, AL •Klyvning •Intrångssituation där hel eller delar av fastighet tas i anspråk för t ex - naturreservat - väg-järnväg-ledningar (tillfälliga och/eller bestående skador) - expropriation-inlösen •Innehavssituation •taxering

5 Värdering för vem? Vad sökes? Sannolik köpare/säljare MARKNADSVÄRDE Ägare, säljare/köpare AVKASTNINGSVÄRDE ”Direkt ortspris- metod” À la carte orts- prismetod Åker Bostad Ek bygg Skog Övrigt Marknadssimulering Slutlig prisbedömning Normaliserat avkastn värde Individuellt avkastn värde Avkastningskalkyler Driftsananlyser Före skatt Efter skatt Avkastningsvärde

6 À la carte-metoden Varje del av fastigheten värderas för sig •Bostadshus •Ekonomibyggnader •Inägomark •Skog •Övrigt

7 Vilken köparkategori tilltalas av fastigheten? •Hästgård •Familjejordbruk •Ståndsmässigt boende på landet •Investering •Hobby, eget företag

8 Fastighetstyper Fastighets- typ ÅkerSkogBostadEk.by Karaktäristik Lantbruksdomi- nerad fastighet XXX Bra ekbyggn och bostad Bostads- fastighet XX Bra bostad och läge Skogsfastighet XX Stor skogs- andel Hästfastighet XXX Bra bostad o läge. Liten areal Fritidsfastighet X Liten areal. Bra läge. Kanske sämre byggn. Gods XXXXX Stor åker/skogs- areal. Ståndsmässiga byggnader

9 Värdering bostad •Externa faktorer kreditmarknad, beskattning, inflation, utbud, kostnadsläge, framtidsförväntningar •Lägesanknuten prisbildning service, skolor, dagis, kommunikationer, miljöförstörande verksamhet, närhet till vatten, status •Fastighetsanknuten prisbildning Byggnaden: storlek, hustyp, ålder, standard, skick, utseende, skador etc. Tomten: storlek, trädgård, mikroläge, utformning, planer, fastighetsbildning

10 Värdefaktorer CDL •Läge 4 p •Miljö 3 p •Jakt, fiske 2 p •Känslor, traditioner 2 p •Närhet till storstäder •Tysta områden •Sjöar •Naturskönt •Alléer •1700-tal •Tillgång •Omväxlande •Subjektiva värden •Spöken

11 Radhus på Värbyängen

12 Hus på landet i Sjöbo kommun

13 Åkermark Värdefaktorer: Godhetsklass Dränering Arrondering Ortspris fås genom: Lagfarna köp Fastighetsregleringar Priset kan bli högt vid köp av små arealer tillskottsmark!!!

14

15 Max –

16 Ekonomibyggnader Fråga dig: •Är driften i denna byggnad lönsam? •Behövs byggnaden – för driften? – för gårdsmiljön? •Uppfyller byggnaden nya djurskyddskrav? •Finns någon alternativanvändnning? Värderingsmetoder •Tekniskt nuvärde •Avkastningskalkyl •Ortspris

17 Hästverksamhet ● Stallet ska ha högt i tak. 1,5 x mankhöjden, dock minst 2,2 meter. ● Sadelkammare, foderutrymmen, ”klubbrum”. ● Ridbana, hagar, p-möjligheter för hyresgäster. ● Intäkter från kronor per box och månad

18

19

20 Skogsmark •Både produktionsmedel och produkt •Skogsbruk bedrivs med mycket långt perspektiv •Monetära och icke-monetära faktorer inverkar •Reglerad marknad

21 Beståndsmetoden •Utarbetats av jordbruksverket och LMV •Avkastningsvärde som anpassats till marknadsvärde •Intäkter och kostnader beräknas beståndsvis, betalningsströmmarna analyseras och nuvärdeberäknas, sedan sker en marknadsvärdeanpassning

22 Underlag Hel fastighet: •Byggnaders kategori, ålder, areor, skick, standard och rationalitet •Båspalls- respektive djurboxars antal, storlek •Gödselvårdsanläggningskapacitet •Fel och brister (ev kostnadsuppskattning för åtgärdande) •Inägomarksarealer, beskaffenhet, brukningsförhållanden, tillgänglighet •Inhämtade uppgifter från ägare – brukare angående driftsform, ekonomi, mjölkkvot, miljöintyg, tillstånd, bidrag mm •Över 100 djurenheter: Dispens för miljöfarlig verksamhet •Objektets skick och hävd Del av fastighet (t ex vid intrång) •Noggrann inventering av skog •Noggrann mätning av stolpars avstånd till fältkant vid intrång på åker

23 Underlag Centrala fastighetsdatasystemets uppgifter •Fastighetsbeteckning •Areal •Servitut, planförhållanden, samfälligheter •Lagfart, ägarförhållanden •Inteckningar, utmätningar, nyttjanderätter mm Taxeringsuppgifter, uppdatering Dessa måste oftast både kontrolleras och beräknas efter vad besiktningen givit Avtal arrende och nyttjanderätter •Gårdsarrende – sidoarrende – tomter •Jakt och fiske •Byggnader •Åker och bete •Täkt

24 Underlag Skogsbruksplan, eventuellt uppdaterad och kompletterad Planinverkan Beakta eventuella förväntningsvärden Förvärvsprövning Vissa områden är klassade som glesbygd och har villkor för förvärv, eventuellt med bosättningsplikt

25 Ny jordbrukspolitik •Bidrag fås för all mark; både åker och bete •Man måste ha stödrätter för att få bidraget •En stödrätt – ett hektar mark •Stödrätterna är lös egendom •Det finns en nationell reserv •Skötselkrav på marken •Hästgårdar är vinnare

26 Marknaden för stödrätter ● ● - Få affärer - Den statistik som finns visar priser på ca ett årsstöd


Ladda ner ppt "Värdering av lantbruksfastigheter. Jordbruket i Sverige Total landareal: 41,1 miljoner hektar varav: Åkermark: 2,7 miljoner ha Skog: 24 miljoner ha Betesmark:"

Liknande presentationer


Google-annonser