Föreläsning 1 – mån 28/3 2011 Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15) Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning Kapitel 15 i kursboken Ej.

En presentation över ämnet: "Föreläsning 1 – mån 28/3 2011 Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15) Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning Kapitel 15 i kursboken Ej."— Presentationens avskrift:

1 Föreläsning 1 – mån 28/3 2011 Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15) Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning Kapitel 15 i kursboken Ej 15.3 Mikroekonomisk grundval

2 Vad avses med en fastighetsmarknad?
Avyttrare och mottagare möts (direkt eller indirekt) Varor och/eller tjänster utbytes Vanligtvis köpare och säljare. Varor och tjänster utbytes inom givna ramar. Direkta möten: personliga Indirekta möten: via någon kontaktkanal (mäklare, Internet etc.)

3 Fastighetsmarknad Olika begreppstolkningar förekommer:
Köp och försäljning av fastigheter (snäv) Samt byte, gåva och arv (vidare) Även överlåtelse av juridisk person som äger fast egendom. Även hyres- och byggmarknaderna Även den ”svarta marknaden” Kapitel 15 i kursboken behandlar huvudsakligen överlåtelser av fastigheter genom köp. Hyresmarknaden finns med i boken i ett annat kapitel. Byggmarknaden behandlas ej i boken. Den ”svarta marknaden” förekommer t.ex. för hyresrätter i storstäder (vanligt i Stockholm). Kan handla om miljonnivåer.

4 Vad förvärvar man? Fastighetsförvärv innebär köp av fast egendom.
Fast egendom, Jordabalken (JB) kap 1. (onsdag) Fast egendom är indelad i fastigheter. Begreppet fastighet används ofta oprecist. Viktigt att kontrollera och precisera vad som ingår och inte ingår vid ett förvärv eller en värdering.

5 Delmarknader Huvudfråga – hur en marknad kan eller bör avgränsas.
Finns ett stort antal delmarknader, beroende på: Typ av fastighet Geografiska läget Avgränsningskriterier: Läge (visst villaområde) Fastighetstyp (radhus, kedjehus, fristående villa etc.) Ägarform (äganderätt, tomträtt, bostadsrätt) Köparekategori (barnfamiljer, pensionärer etc.) Tidsaspekten (vanligt marknadsanalyser kom.fastigheter) Alla delmarknader har olika karaktär och utveckling. Syftet med avgränsning vid värdering Att finna överlåtelser av jämförbara objekt som har likartade värdeskapande egenskaper som värderingsobjektet. Lägesmässiga Fysiska Juridiska Ekonomiska

6 Fastighetsbeståndet Marknadens karaktär - grund i det befintliga beståndets beskaffenhet. Marknaden utgörs främst av en andrahands-marknad med överlåtelser av ”begagnatvaror”. Nytillskottet av bebyggda fastigheter uppgår bara till någon procent av beståndet per år. Tillkommer om- och tillbyggnader. I Sverige finns ca 3 miljoner fastighetstaxeringsenheter. Totala taxeringsvärdet för dessa år 2009 är miljarder kronor. Specialfastigheter har inga taxeringsvärden, hypotetiskt taxeringsvärde på ca 600 miljarder kronor. Totalt taxeringsvärde: miljarder kronor. Fastighetsbeståndets totala marknadsvärde är svårt att bestämma. Uppskattningsvis miljarder kronor 2009/2010.  Det totala antalet bostadsrätter år 2009 uppgick till ca 760 000 lägenheter.

7 Taxeringsenheter och taxeringsvärden
Fastighetstyp Taxeringsenheter Taxeringsvärde 1000 tal miljarder kronor Småhus varav fritidshus Hyreshus Varav Bostadshus Komb.bost./lok Komm. Lok Hotell/rest. 3, Industrifastigheter* Elprod. enheter 2, Lantbruk *** SUMMA Specialenheter** **** TOTALT * Små markområden industrimark (värde< 1000 kr) samt park- och gatumark o.dyl. är ej beaktade. ** Med specialenheter avses skolor, daghem, sjukhus, kommunikationsfastigheter o.dyl. *** ägarenheter **** Fiktivt taxeringsvärde Tabell 15.1 Antalet taxeringsenheter och taxeringsvärden fördelat på olika typkoder. Avrundade siffror för år 2010 Källa: SCB, Rikets fastigheter 2009, Bo 37 SM 0901.

8 Fastigheter som marknadsobjekt
Överlåtelser av fastigheter, fast egendom – mera reglerad än många andra varor som kan förvärvas. Fastigheternas stora ekonomiska betydelse. Fastigheternas stora strategiska betydelse. Historiskt, ansetts ge makt åt innehavaren. Fastighetsägande – omgärdat av styrning och reglering p.g.a. fastigheternas speciella karaktär, betydelse samt av sociala skäl.

9 Fastigheter - en marknad med många särdrag
Varje objekt är unikt Varje fastighet är lägesbestämd Lång varaktighet Stor kapitalinsats Lånefinansierade köp Trögrörligt utbud Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning Utdragen överlåtelseprocess Många inblandade parter Samhällskontroll Finns inte två exakt likadana fastigheter. Fastigheter har ett givet läge, med detta följer omgivningens stora betydelse. Mark ”evigt bestående”, byggnader har lång ekonomisk livslängd. För de flesta privatpersoner, största investeringen i livet. Ofta betydande lånefinansieringsgrad, låneformer/villkor stor betydelse för prisnivåer etc. Endast 3-5 % per år omsätts. Skapar osäkerhet och behov av rådgivning. 9. En rad olika rådgivare och experter kan vara inblandade. (Mäklare, besiktningsmän, värderare, advokat, revisor, bankpersonal etc.) 10. Omfattande reglering, formkrav, redovisningsskyldigheter.

10 Myten om det obefintliga ortsprismaterialet
D.v.s. att jämförelseobjekt saknas... Meningsfulla marknadsjämförelser sker med acceptans av skillnader mellan värderingsobjekt och jämförelseobjekt. Försöka finna bästa möjliga urval till ledning för värdebedömningen, via flera olika ansatser.

11 Överlåtelseprocessen
Sker huvudsakligen via auktionsliknande förfaranden. Förhandlingsprocessen - i hög grad beroende av vilka parter som är inblandade, vilket marknadsobjekt det handlar om. I en tänkt marknadssituation – säljarens marknad så länge det finns mer än en budgivare, upp till en ”balanspunkt”. Därefter återstår endast en köpare. Illustrerar prisbildningsmekanismen, de moment av slumpmässighet som råder för potentiella köpare, bud etc.

12 Fastighetsdatasystem (FDS)
Behovet av att definiera fastigheter från ett administrativt- och skattetekniskt perspektiv – lett till utvecklingen av informationssystem som ajourförs av olika myndigheter. FDS - det i särklass största fastighetsinformationssystemet. Ajourförs av lantmäterimyndigheten i län alt. kommun. Fastighetsregistret består av olika delar; allmänna delen, inskrivningsdelen, adressdelen, byggnadsdelen och taxeringsuppgiftsdelen. FDS grundar sig på författningsbestämmelser. Hur fastighetsregistret ska föras, för vilka ändamål personuppgifter får användas och vilka uppgifter registret ska innehålla. Allmänna delen: innehåller uppgifter om fastigheter, samfälligheter, koordinater, planer, bestämmelser, kvarter, gemensamhetsanläggn. Inskrivningsdelen: innehåller lagfarts- och tomträttsuppgifter.

13 Lägenhetsregistret Ett nytt, enligt lag, tillskapat nationellt register över Sveriges alla bostadslägenheter. Upprättats av Lantmäteriet, hjälp av uppgifter från fastighetsregistret och fastighetsägarna. Varje bostad har ett eget nummer, anger vart i byggnaden som lägenheten finns. Innehåller information om själva bostaden och byggnaden. Syftet – kunna ta fram hushålls- och bostadsstatistik utan att genomföra omfattande folk- och bostadsräkningar. Senast år 1990. Skatteverket ska när registret är klart, genomföra folkbokföring på lägenhet istället för, som idag, på fastighet.

14 Lägenhetsnummer Lägenhetsnumret är fyrsiffrigt.
Det två första siffrorna anger våningsplanet bostaden finns på. Entréplan sätts till 10. De två sista siffrorna anger bostadens placering inom våningsplanet. Registret hålls av kommunerna. Fastighetsägarna ska lämna uppgifter till kommunerna om förändringar. Ett offentligt register, offentlighetsprincipen. Uppgifter lämnas av Lantmäteriet på papper.

15 Marknadens omfattning
SCB: drygt fastigheter bytte ägare under år Exkluderat arv, byten och gåvor var det fastigheter, köpeskillingar på totalt 197 miljarder kr. Tillkommer icke lagfartspliktiga överlåtelser där överlåtelsen avser de juridiska personer som äger fastigheterna (fastighetsbolag etc.). Överlåtelserna kan avse en eller flera fastigheter, del av fastighet eller ideella andelar i en fastighet.

16 Lagfarna överlåtelser via köp av fastigheter och bostadsrätter
Antal överlåtelser Procent av bestånd Typ av fastighet Villor ,1 3,3 Fritidshus ,0 2,6 Hyresfastigheter ,4 2,6 Bostadsrätter ,1 Tillkommer överlåtelser som sker på annat sätt än genom köp. Speciellt för hyresfastigheter med bostäder eller kommersiella lokaler samt industrifastigheter har bolagsförsäljningar, fusioner m.m. stor omfattning. Överlåtelserna avser ofta hela fastighetsbestånd.

17 Marknadsanalyser för fastighetsinvestering eller värdering
Viktiga särdrag ur marknadsanalyssynpunkt: Varje fastighet är unik, har ett givet läge, lång varaktighet. Två huvudsyften för analyser av fastighetsmarknaden: Investeringsanalyser för att undersöka möjligheterna för att investera i eller att sälja fastigheter. Prisanalyser/marknadsvärdebedömningar för att ge en uppfattning om marknaden och betalda priser. Kostnadsberäkningar utgör en central del. Fastighetspriser och prisutveckling har stor betydelse. Genomlysning av den aktuella fastighetens marknadsmässiga kvalitéer och status. Fyra olika analysnivåer (se kommande bilder).

18 1. Makroekonomiska analyser
Innefattar trender och prognoser i ett lands (eller en regions) faktiska och förväntade framtida utveckling, d.v.s. makroekonomiska studier. Fyra övergripande faktorer som har stor betydelse för fastighetsmarknaderna: Ekonomisk tillväxt/BNP Inflation Räntenivå Konjunktursvängningar

19 Ekonomisk tillväxt/BNP
Med ekonomisk tillväxt menas vanligen ökning av BNP, bruttonationalprodukten. BNP – summera förädlingsvärdena i samtliga producerande företag/organisationer. Förädlingsvärde – skillnaden mellan försäljningsintäkter och kostnader för inköp av råvaror och halvfabrikat. Bruttonationalprodukt – inga avdrag görs för förslitning av byggnader och maskiner. Faktorer som bestämmer den långsiktiga ekonomiska tillväxten: Investeringsnivå Innovationstakt Antal arbetade timmar Den årliga procentuella BNP förändringen har gått upp och ner under de senaste åren (-5,1 2009, +5,6 2010).

20 Inflation Inflation innebär att den allmänna prisnivån stiger.
Vanligaste sättet att mäta – konsumentprisindex (KPI). KPI – utgår från det genomsnittliga hushållets konsumtion. Orsaker till inflation finns både på efterfrågesidan och på utbudssidan. Effekterna av inflation beror mycket på om inflationen är väntad eller oväntad. Det var hög inflationstakt under 1980-talets boom på fastighetsmarknaden. Låginflationssamhälle efter fastighets- och finanskrisen kring år 1990. Viss uppgång kring millenniumskiftet, annars har låginflationssamhället bestått. Råder stor osäkerhet i framtidsbedömningar om inflationsutvecklingen. En vanlig uppfattning bland nationalekonomer – att en hög inflationstakt är skadlig för den ekonomiska tillväxten och kan på sikt leda till högre arbetslöshet. Uppgiften för den ekonomiska politiken, att försöka minska arbetslösheten givet en låg inflationstakt.

21 Räntenivå Räntan – ett pris på att få låna pengar.
Analyseras med hjälp av utbud och efterfrågan. Inflationstakten påverkar ränta – innebär att de pengar som långivaren får tillbaka är mindre värda än de pengar som lånats ut. Riksbanken bestämmer en s.k. styrränta/reporänta, som i princip talar om vad andra banker kan få för ränta vid mycket korta lån till/från riksbanken.

22 Konjunktursvängningar
Under de senaste 20 åren har fastighetsmarknaden svängt kraftigt. Dominerande uppfattning är att konjunktursvängningar i första hand sammanhänger med förändringar på efterfrågesidan. Efterfrågeförändringen sprider sig sedan, via olika mekanismer till andra delar av ekonomin. Riksbanken försöker påverka ekonomi genom ändrade räntenivåer. När många hushåll har rörliga räntor på sina bolån, påverkar Riksbankens ränteändringar konsumtionen snabbare och mer direkt, eftersom Riksbankens ränta styr hur mycket pengar som hushållen har kvar när bostadsräntorna är betalda.

23 2. Ortsanalyser Avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska och ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på framtida utveckling. Läge, befolkning, näringsliv och lokal ekonomi. Infrastruktur, kommunikationer, utbildnings- och servicekvalitet. Är av mycket stor betydelse i samband med olika lokaliserings- och investeringsbeslut.

24 3. Fastighetsmarknadsanalyser
Har främst två syften: Att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser. Att erhålla marknadsmässiga data för att kunna utvärdera och positionera det aktuella objektets egenskaper och förvaltningsdata. Ska ge en uppfattning om grundläggande marknadsdata som betalda priser på fastigheter, direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer och fastighetsrelaterade förvaltningsdata. Exempel på fastighetsrelaterad förvaltningsdata: Marknadsmässiga hyror Drift- och underhållskostnader Vakansnivåer Skattebelastningar

25 4. Fastighetsanalys En genomlysning av den aktuella fastighetens kvalitéer och status. Beskrivning och utvärdering av tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar.

26 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
Fastighetspriserna över tiden uppvisar cykliska förlopp (ca 8-10 år). De cykliska förloppen återspeglar den ekonomiska utvecklingen. Följsamhet till faktorer som ekonomisk tillväxt, inflation och sysselsättning. Svåra finans- och fastighetskriser med ca åriga intervall, med mindre kriser under mellanperioderna. 1930 och 1990 var svåra finans- och fastighetskris år/perioder. Kriserna har medfört stora ras i fastighetspriser och omfattande bankkrascher. Många företag har under dessa perioder hamnat i obestånd och konkurs.

27 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1900-talets början Gynnsamt ekonomiskt klimat i västvärlden Stigande fastighetspriser 1929 till 1950-talet Börskrasch 1929 på Wallstreet i New York Start till djup ekonomisk kris Halverade fastighetspriser Dålig värdeökning på fastigheter

28 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1960-talet Gynnsammare fastighetsmarknad Fastigheter långsiktigt realvärdesäkra (värdet över tiden förändras i takt med inflationen) Reglerad fastighetsmarknad (både bostäder & lokaler) Miljonprogrammet (skapa 1 miljon bostäder på 10 år)

29 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1970-talet 1972 avskaffades hyresregleringen för lokaler Mitten på 70-talet var miljonprogrammet klart Direktavkastningskraven 8-12 % (på totalt kapital= driftnetto/MV) (DN= H-D-U-S)

30 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1980-talet Ekonomiska utvecklingen avstannande Småhusmarknaden i stora bekymmer Två stora devalveringar, % och % (nedskrivning av kronans värde, Sverige hade då fast växelkurs) Bankernas likvididetskvoter avskaffades 1983 Bankernas utlåningstak avskaffades 1985 Försäkringsbolagens fastighetsägande avreglerades Hög inflation Mycket stort intresse hos låneinstituten för att låna ut pengar

31 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1989 Prisfall på bygg- och fastighetsaktier Prisfall på fastigheter i Europa Fastighetsmarknaden reagerade ej: Fartblind av tidigare utveckling Trodde på tillfällig nedgång Investeringskalkyler med kalkylperioder på 5-10 år Långa hyreskontrakt

32 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1990 (hösten) Stort köpmotstånd – mycket få avslut Hyrorna faller Ökade vakanser Kraftigt höjda räntor Prisfall på % 1991 (våren) Prisfall på % Fastighetsbolagen i kris Leder till bank och finanskris Staten ingriper för att rädda bankerna

33 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
1992 500 procents marginalränta räcker inte. Det fasta värdet på kronan kunde inte längre försvaras. Sverige övergick till rörlig växelkurs. (Berätta om hur det var att köra värdetransport under denna tid)

34 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
Rekonstruktion av fastighetsmarknaden 1992 utländska ägare tillåts på marknaden Bankerna förlorade 125 miljarder kr Bankerna fick fastigheter för 100 miljarder kr Staten betalade 65 miljarder kronor (”Bankakuten”) Nyproduktionen avstannade Under år 1996 blir fastighetsmarknaden mera ”normal” igen. Ett starkare utländskt intresse blir påtagligt.

35 Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick
Sedan år 2000 Våren 2000 spricker IT-bubblan Lokalbehovet sjönk, hyresnivåerna stagnerat Efter en tid börjar marknaden ta fart igen År 2008 betydande utförsäljningar från de utländska investerarna. De senaste åren Ombildning från hyresrätt till äganderätt särskilt vanligt i storstädernas centrala delar. Nyproduktionen har dominerats av bostadsrätt och ägandeätt. Sverige ett av få länder som klarat krisen sedan 2009 relativt väl. Bostadsmarknaden, speciellt bostadsrätter och småhus, klarat sig bra tack vare extremt låga låneräntenivåer. Man bör inte dra alltför långtgående slutsatser om den fortsatta utvecklingen från jämförelser med tidigare. ”Oanade överraskningar” är att vänta – det karaktäriserar en öppen marknadsekonomi.