Presentation laddar. Vänta.

Presentation laddar. Vänta.

SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan.

Liknande presentationer


En presentation över ämnet: "SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan."— Presentationens avskrift:

1 SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan

2 Reala huspriser

3 De nordiska länderna

4 Regional spridning och samvariation

5 Några gemensamma drag Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder – Tätorter växer och mark blir en allt knappare resurs. Huspriser rör sig i cykler – Prisutvecklingen är förutsägbar – Men kanske inte totalavkastningen Huspriser samvarierar – Mellan regioner i samma land – Mellan olika länder Gemensamma makrofaktorer Migration mellan regioner

6 Två marknader i en 1.Marknaden för hus (tillgångsmarknad) – Avkastning = kapitalkostnad. Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll + värdestegring. Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) + fastighetsskatt. – Direktavkastning = brukarkostnad Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) / huspris 2.Marknaden för boendetjänster – Utbud = efterfrågan – Priset (hyran) beror på Efterfrågan – Brukarkostnaden – Inkomst – Befolkningsutveckling Utbud – Produktionskostnader

7 Direktavkastning (hyresindex/småhusprisindex) Brukarkostnad (baserad på femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation)

8 Tillgångsmarknaden Direktavkastningen har fallit i takt med brukarkostnaden, men – kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av Ökade lånemöjligheter Amorteringsfria lån Valfri räntebindingstid – förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-inflation Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig fallande priser (= högre brukarkostnad idag). – fastighetsskatten har sänkts – värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än bruksvärdehyran. Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig.

9 Marknaden för boendetjänster Hyresnivån och boendekostnaden i egna hem har stigit mer än priser i allmänhet. – Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster och växande tätortsbefolkning. – Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att huspriserna stigit mer än byggkostnaderna Trögheter i planprocessen? Bristande konkurrens i byggsektorn?

10 Huspris/produktionskostnad (Tobins Q) och bostadsinvesteringar, index

11 Sammantaget Dagens värdering inte orimlig givet – låga långa realräntor – lågt byggande – förväntningar om fortsatt låga realräntor och lågt byggande Men om (när) byggande kommer igång och realräntorna stiger finns det utrymme för prisfall.


Ladda ner ppt "SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan."

Liknande presentationer


Google-annonser