Dagens ämnen Lagar och stadgar av betydelse för bostadsrättsföreningen

En presentation över ämnet: "Dagens ämnen Lagar och stadgar av betydelse för bostadsrättsföreningen"— Presentationens avskrift:

0 juridik För Brf styrelse Loka Brunn Kjell Ring 2017-09-04

1 Dagens ämnen Lagar och stadgar av betydelse för bostadsrättsföreningen
KjR Utb. 2015 Dagens ämnen Lagar och stadgar av betydelse för bostadsrättsföreningen Medlemskap Andrahandsupplåtelse Förverkande Underhåll/ ombyggnationer / medlemmens egna installationer KjR utb. 2015

2 Lagen om ekonomiska föreningar (FL)
KjR Utb. 2015 Lagen om ekonomiska föreningar (FL) Styrelsens arbete Stämman Revision Lagen är dispositiv i många delar KjR utb. 2015

3 Bostadsrättslagen (Brl)
KjR Utb. 2015 Bostadsrättslagen (Brl) Förhållandet mellan medlemmarna och föreningen Fördelning av ansvaret för underhållet I stora delar tvingande till medlemmens förmån KjR utb. 2015

4 Garage, lokaler och eventuella lägenheter upplåtna med hyresrätt
KjR Utb. 2015 Hyreslagen Garage, lokaler och eventuella lägenheter upplåtna med hyresrätt Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån

5 Avtalsfrihet mellan parterna
KjR Utb. 2015 Arrendelagen (8 kap, jb) Bilplatsavtal Avtalsfrihet mellan parterna

6 KjR Utb. 2015 Andra aktuella lagar

7 Några Ändringar i lagen om ekonomiska föreningar 1/7-16
KjR Utb. 2015 Några Ändringar i lagen om ekonomiska föreningar 1/7-16 MEDLEMSFÖRTECKNING Medlemsförteckningen ska innehålla fler uppgifter än tidigare. Bland annat ska tidpunkten för inträde antecknas. Det tydliggörs att föreningen är personuppgifts- ansvarig för medlemsförteckningen.

8 Ändringar i lagen ….. MÖJLIGHET TILL ELEKTRONISK KALLELSE
KjR Utb. 2015 Ändringar i lagen ….. MÖJLIGHET TILL ELEKTRONISK KALLELSE I normalstadgarna 2011 version 5 finns nu skrivning att elektronisk kallelse kan användas under givna förutsättningar. Det krävs dock att beslut om att föreningen vill använda sig av elektronisk kallelse ska fattas på en stämma, att föreningen ska ha tillförlitliga rutiner för identifiering av mottagaren och ett samtycke inhämtas från bostadsrättshavaren

9 Ändringar i lagen ….. TID FÖR KALLELSE TILL STÄMMOR
KjR Utb. 2015 Ändringar i lagen ….. TID FÖR KALLELSE TILL STÄMMOR I normalstadgarna 2011 version 5 anges kallelsetiderna till tidigast sex veckor före och senast två veckor innan föreningsstämman.

10 KjR Utb. 2015 Ändringar i lagen ….. HANDLINGAR TILL STÄMMAN Tiden som årsredovisningen och revisionsrapporten ska hållas tillgängliga för medlemmarna innan stämman har förlängts från en till två veckor innan stämman. I normalstadgarna 2011 version 5 har denna tid då handlingar ska finnas tillgängliga ändrats till två veckor före föreningsstämman.

11 Ändringar i lagen ….. OMBUD OCH BITRÄDE
KjR Utb. 2015 Ändringar i lagen ….. OMBUD OCH BITRÄDE Varje medlem har som tidigare en röst, vid flera delägare har de en röst tillsammans. En medlem som inte kan närvara får utse ett ombud som företräder medlemmen. I normalstadgarna 2011 version 5 anges att medlem får anlita valfritt ombud och biträde.

12 RÄTT ATT NÄRVARA VID FÖRENINGSSTÄMMA
KjR Utb. 2015 RÄTT ATT NÄRVARA VID FÖRENINGSSTÄMMA Huvudregeln, som gäller för alla ekonomiska föreningar, är att föreningens medlemmar har rätt att närvara på föreningsstämman.

13 Närvarorätten stadgar §14 vers 5
KjR Utb. 2015 Närvarorätten stadgar §14 vers 5 ”…..Föreningsstämman får besluta att den som inte är medlem ska ha rätt att närvara eller på annat sätt följa förhandlingarna vid föreningsstämman. Ett sådant beslut är giltigt endast om det biträds av samtliga röstberättigade som är närvarande vid föreningsstämman. Dagordningen § 17 pkt Ombud, biträden och andra stämmofunktionärer har alltid rätt att närvara vid föreningsstämman."

14 REKOMMENDATION DÅ FÖRENINGSSTÄMMAN SÄGER NEJ TILL NÄRVARO
KjR Utb. 2015 REKOMMENDATION DÅ FÖRENINGSSTÄMMAN SÄGER NEJ TILL NÄRVARO Om föreningsstämman beslutar att neka den externa personen att närvara kan stämman besluta att göra ett uppehåll i stämman (ajournera stämman). Beslut, enkel majoritet. Föredragningen kan då göras och stämman därefter återupptas. I protokollet antecknas då att föreningsstämman ajourneras.

15 Ansvarsfrihet - vad innebär det?
KjR Utb. 2015 Ansvarsfrihet - vad innebär det? Frågan om ansvarsfrihet är en allvarlig fråga kopplad till möjligheten för föreningen att kräva ut skadestånd av styrelseledamöterna för ekonomiska skador de kan ha åsamkat föreningen. Nekad ansvarsfrihet är en allvarlig anklagelse - det finns anledning att reagera mot de "okynnesyrkanden" som blivit alltmer vanliga.

16 KjR Utb. 2015 Ansvarsfrihet forts. Vid ordinarie föreningsstämma är frågan om styrelseledamöternas ansvarsfrihet en obligatorisk punkt på dagordningen enligt lag. Frågan ska alltså inte tas upp på en extra föreningsstämma. Det finns ett skydd för minoriteten inom föreningen. Om minst en tiondel av de röstberättigade medlemmarna, röstar emot förslaget om att bevilja ansvarsfrihet, kan talan om skadestånd väckas mot styrelsen.

17 KjR Utb. 2015 Ansvarsfrihet forts. Beslutet är ett individuellt beslut rörande varje ledamot och dennes agerande som företrädare för föreningen. Det finns alltså inget som hindrar att vissa ledamöter beviljas ansvarsfrihet men inte andra. Styrelseledamöterna själva ska inte rösta eftersom de är jäviga. Om ansvarsfrihet beviljas innebär beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning.

18 Ansvarsfrihet forts. Inte forum för missnöje
KjR Utb. 2015 Ansvarsfrihet forts. Inte forum för missnöje Det förekommer ibland att medlemmar inte beviljar sin styrelse ansvarsfrihet för att de i största allmänhet är missnöjda med skötseln av föreningen. Det är ett felaktigt användningssätt. Är medlemmar missnöjda med styrelsens skötsel av föreningen i stort får medlemmarna istället avsätta styrelsen och försöka välja andra styrelseledamöter som man tror klarar uppgiften bättre!

19 KjR Utb. 2015 Vattenskador Vattenskador i lite äldre fastigheter är ett gissel och kostar stora pengar, det beror ofta på ett dåligt eller obefintligt tätskikt. Hemma fixare som sett för mycket på TV. Passiva styrelser

20 Vattenskador Begränsa och anmäl skadan
KjR Utb. 2015 Vattenskador Begränsa och anmäl skadan Bostadsrättsföreningen ansvarar för Undersökning, Utrivning och Uttorkning När orsaken till skadan är klarlagd är det viktigt att reglera vem som betalar vad av återställningen.

21 KjR Utb. 2015 Vattenskador Bostadsrättsföreningen står alltid för undersökningen av skadans omfattning, här är det lämpligt att använda försäkringsbolaget. Bostadsrättsföreningen står även för utrivning och bortforsling av skadat material. Om så behövs skall bostadsrättsföreningen torka ut de delar bostadsrättsföreningen har underhålls- och reparationsansvaret för.

22 KjR Utb. 2015 Vattenskador Hur underhålls- och reparationsansvaret är fördelat framgår av föreningens stadgar (BRL) Vid vattenledningsskador är bostadsrätts- föreningens ansvar större än vid övriga typer av vattenskador.

23 Vattenskador Kan man få ersättning om någon annan orsakat skadan
KjR Utb. 2015 Vattenskador Kan man få ersättning om någon annan orsakat skadan En förutsättning för detta är att någon annan på grund av oaktsamhet eller uppsåt har orsakat skadan

24 Bostadsrättsföreningens stadgar
KjR Utb. 2015 Bostadsrättsföreningens stadgar Ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och medlemmen Inte strida mot gällande rätt Anpassa stadgarna

25 Medlemskap i bostadsrättsföreningen
KjR Utb. 2015 Medlemskap i bostadsrättsföreningen Styrelsen beslutar, § 9 Delegation till ledamot eller vicevärd Kontroll av köparen/köparna Stadgevillkor för medlemskap

26 Rätt till medlemskap § 5 Medlemskap kan beviljas den som:
KjR Utb. 2015 Rätt till medlemskap § 5 Medlemskap kan beviljas den som: Är medl. i HSB Genom upplåtelse erhåller bostadsrätt Övertar bostadsrätt Kommun o Landsting Medlemskap får inte nekas på diskriminerande grund

27 Nekat medlemskap §10 KjR Utb. 2015 Personen kan inte fullgöra sina förpliktelser mot föreningen (betala månadsavgiften) gåva/arv Notoriskt misskötsam Inte avser att utöva bostadsrätten Andelsförvärv Juridisk person KjR utb. 2015

28 För att klaga på styrelsens beslut:
KjR Utb. 2015 För att klaga på styrelsens beslut: Hyresnämnden Svea hovrätt

29 KjR Utb. 2015 Avgifter till Brf. § 11 Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal Årsavgiften skall täcka bostadsrättsföreningens löpande verksamhet För informationsöverföring kan ersättning bestämmas till lika belopp per lägenhet. Ersättning för förbrukningar efter beräkningar/mätning

30 KjR Utb. 2015 Avgifter till Brf. § 12 Avgift för andrahandsupplåtelse kan tas ut efter beslut av styrelsen Överlåtelse avgift 2,5 % av PBB Pantsättnings avgift % av PBB Avgift för andrahandsupplåtelse % av PBB Brf får inte ta ut andra avgifter

31 KjR Utb. 2015 § 31, stycke 1 & 2 Brh. skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta innebär att Brh ansvarar för att såväl underhål.la som reparera lägenheten och bekosta åtgärderna, Brh bör teckna försäkring som omfattar Brh underhålls- och reparationsansvar som följer av lag och dessa stadgar

32 KjR Utb. 2015 § 31, stycke 3 Brh skall följa de anvisningar som brf lämnar beträffande installationer av avlopp, värme, gas, el, vatten, ventilation och IT Åtgärderna skall utföras fackmässigt Åtgärderna som omfattas av § 37 skall godkännas av styrelsen

33 Brf,s ansvar i lägenhet § 32
KjR Utb. 2015 Brf,s ansvar i lägenhet § 32 Brf ansvarar för att huset och BRFs fasta egendom är väl underhållet och hålls i gott skick Reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, el, vatten, ventilation om brf försett lgh med ledningen och den betjänar fler än 1 lgh Övriga ledningar och anordningar för avlopp, gas, el, vatten och IT som brf försett lght med och som finns i golv, tak eller bärandevägg Radiatorer och värmeledningar i lght som brf försett lght med

34 BRFs ansvar i lägenhet § 32
KjR Utb. 2015 BRFs ansvar i lägenhet § 32 Rökgångar, (ej i kakelugn) och ventilationskanaler, som brf försett lgh med samt spiskåpa/köksfläkt som utgör del av husets ventilation eller ventilationsdon för till- och frånluft som är anslutna till husets ventilationssystem

35 BRFs övertagande av underhållsåtgärd § 34
KjR Utb. 2015 BRFs övertagande av underhållsåtgärd § 34 Brf får utföra reparation samt byta inredning och utrustning som Brh ansvarar för enligt § 31 Beslutet skall fattas på en föreningsstämma och får av åtgärd som företes i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus. Nu blir det paus

36 Förändring av bostadsrättslägenhet § 35
KjR Utb. 2015 Förändring av bostadsrättslägenhet § 35 Beslut på föreningsstämma Brh skall ge sitt samtycke Om samtycke ej ges, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar röstar för beslutet och beslutet har godkänts av hyresnämnden

37 Avhjälpande av brist § 36 KjR Utb. 2015 Om Brh försummar sitt ansvar för lgh skick enligt §31 i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annan egendom och inte efter uppmaning avhjälper brister i lgh skick så snart som möjligt, får Brf avhjälpa bristen på Brh bekostnad. Uppmaning skall skickas med rek-brev till brhs vanliga adress.

38 KjR Utb. 2015 Ingrepp i lägenhet § 37… Åtgärder inom gränserna för sitt underhållsansvar Brh får inte utan styrelsens tillstånd: Göra ingrepp i bärande konstruktion Ändra befintliga ledningar för värme, ventilation, avlopp, gas eller vatten Annan väsentlig förändring av lägenheten forts

39 KjR Utb. 2015 Ingrepp i lägenhet § 37 Styrelsen får bara vägra tillstånd till åtgärd enl. stycke 1 om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om en väsentlig förändring företagits utan BRFs tillstånd kan Brh föreläggas att återställa lägenheten. Sker inte detta frivilligt kan brf inge en ansökan om handräckning till kronofogdemyndigheten

40 användning av bostadsrätten § 38
KjR Utb. 2015 användning av bostadsrätten § 38 Den boende skall rätta sig efter de regler och anvisningar som styrelsen meddelar. Reglerna får ej vara godtyckliga. Markiser, parabolantenn m.m. Påföljden Föreningen kan anta ordningsregler

41 Tillträde till lägenhet § 39
KjR Utb. 2015 Tillträde till lägenhet § 39 Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt till tillträde: För besiktningar För nödvändiga åtgärder, t ex besiktningar, fönsterbyte Utrota ohyra Om tillträde nekas kan handräckning ansökas hos kronofogdemyndigheten

42 Accept av väsentlig förändring
KjR Utb. 2015 Accept av väsentlig förändring Avtal bör tecknas med Brh som bl. a reglerar: Bygglov/bygganmälan Fackmannamässigt utförande Föreningens rätt till besiktning av utfört arbete Kostnadsansvar Underhållsansvar Återställande vid avsägelse eller överförande av avtal till ny Brh vid överlåtelse

43 Underhållsansvar balkonginglasning
KjR Utb. 2015 Underhållsansvar balkonginglasning Brf ordnat inglasning: Brh ansvarar för glaset och inget ytterligare Brh ordnat inglasning: Lämpligen har avtal träffats mellan föreningen och Brh som reglerar underhållsansvar mm

44 Andrahandsupplåtelse- uthyrning § 40
KjR Utb. 2015 Andrahandsupplåtelse- uthyrning § 40 Partiell sublokation (inneboende) Osjälvständigt brukande Total sublokation (andra hand) Självständigt brukande

45 Medlemmen äger rätt att utan styrelsens tillstånd ha inneboende
KjR Utb. 2015 Inneboende Medlemmen äger rätt att utan styrelsens tillstånd ha inneboende Får dock inte vara till men (skada eller olägenhet) för föreningen eller annan medlem

46 Andrahands Upplåtelse
KjR Utb. 2015 Andrahands Upplåtelse Brf. § 40 Ansökan till styrelsen skall innehålla: Skäl Beaktansvärda skäl Andrahandshyresgäst Tidsperiod (ett år i taget) Brf. har rätt att ta ut avgift, se §12 KjR utb. 2015

47 Vad är skäl? Ålder Sjukdom
KjR Utb. 2015 Vad är skäl? Ålder Sjukdom Studier eller tillfälligt arbete på annan ort Särskilda familjeförhållanden, t ex provsambo Förälder som vill hyra ut en mindre lägenhet till sina barn Förvärvat lägenheten i syfte att bosätta sig efter pensionen men har behov av att hyra ut till dess Svårighet att sälja bostadsrätten

48 Befogad anledning att vägra samtycke …….
KjR Utb. 2015 Befogad anledning att vägra samtycke ……. Ju längre tid som uthyrningen varit desto svagare blir normalt motiven för uthyrning Brf kan ha invändningar mot andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer

49 Befogad anledning att vägra samtycke ..
KjR Utb. 2015 Befogad anledning att vägra samtycke .. Mycket vanligt att Bostadsrättshavarna använder olika förmedlingstjänster tex Rbnb, Myplejs.se Lite koll på hyresgästen Föreningen kan bli ett vandrarhem Var noggrann

50 Vad HÄNDER OM JAG HYR UT UTAN TILLSTÅND
KjR Utb. 2015 Vad HÄNDER OM JAG HYR UT UTAN TILLSTÅND Om du hyr eller lånar ut lägenheten utan tillstånd riskerar du att avhysas och få lägenheten tvångsförsåld.

51 Förverkande § 44 Dröjsmål med insatts eller upplåtelseavgift
KjR Utb. 2015 Förverkande § 44 Dröjsmål med insatts eller upplåtelseavgift Dröjsmål med årsavgift, avgift för andrahandsupplåtelse. Olovlig upplåtelse i andrahand Annat ändamål Inrymma utomstående Ohyra Vanvård, störningar och liknande Vägrat tillträde Skyldighet av synnerlig vikt Brottsligt förfarande

52 Att fundera på vid förverkande
KjR Utb. 2015 Att fundera på vid förverkande Bevisning: Störningslistor Anmodan att vidtaga rättelse Vittnen Dokumenterad kontakt med myndigheter och liknande Alternativa lösningar

53 Mest frekventa förverkandegrunder
KjR Utb. 2015 Mest frekventa förverkandegrunder Obetalda avgifter mer än en vecka (Brh) Mer än två dagar efter förfallodagen (lokal) Upprepad sen betalare Störningar

54 KjR Utb. 2015 Vissa meddelanden § 45 Föreningen har gjort vad den skall om följande meddelande har skickats i rekommenderat brev. Tillsägelse om störningar Tillsägelse att avhjälpa brist Uppmaning att betala insatts/upplåtelseavgift Tillsägelse att vidta rättelse Meddelande till socialnämnd Underrätta panthavare om obetalda avgifter Uppmaning om nekat medlemskap Andra meddelanden till medl. via anslag eller brev

55 Tillsyn av lägenheten vid överlåtelse
KjR Utb. 2015 Tillsyn av lägenheten vid överlåtelse Syftet är att i första hand utöva tillsyn av de delar i lägenheten för vilken brf har underhållsansvaret I andra hand att notera om det finns sådana brister i lägenheten att föreningens egendom riskerar att skadas Om brister noteras skall säljaren anmodas att åtgärda bristerna på ett sådant sätt att föreningens egendom inte riskerar att skadas

56 Vart vänder jag mig? HSB Riksförbund
KjR Utb. 2015 HSB Riksförbund Juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar Maila våra jurister Eller ring någon av våra jurister. Din bostadsrättsförening kan enkelt få del av vår rådgivning inför olika juridiska ärenden. HSB Karlskoga-Degerfors Kjell Ring Utb. & Fastighetsförvaltning HSB Riksförbund Juridisk rådgivning för enskilda medlemmar Kl , vardagar Här kan HSB-medlemmar kostnadsfritt få hjälp med korta juridiska frågor med anknytning till sitt boende. (Ha dina medlemsuppgifter redo)

57 KjR Utb. 2015 Tack för idag!