Låg hyresnivå som utvärderingskriterium i markanvisning Erfarenheter Kerstin Enæus Bitr fastighetsdirektör Västerås 145.000 invånare.

En presentation över ämnet: "Låg hyresnivå som utvärderingskriterium i markanvisning Erfarenheter Kerstin Enæus Bitr fastighetsdirektör Västerås 145.000 invånare."— Presentationens avskrift:

1 Låg hyresnivå som utvärderingskriterium i markanvisning Erfarenheter Kerstin Enæus Bitr fastighetsdirektör Västerås 145.000 invånare

2 Låg hyresnivå som utvärderingskriterium Som ett led i strävan att hålla nere boende- kostnaderna Utvärderingskriterier i markanvisning för kv Focken – Hyresnivå – Arkitektur – Gestaltning

3 Något om markanvisningen 150 lägenheter i ett attraktivt mälarnära område Uppdelning i två anvisningar med två 13 våningars punkthus i vardera Förutsättningar Detaljplan klar Energikrav (det var på den tiden när det var tillåtet) Tomträttsupplåtelse möjlig Standardkrav på byggherrar verksamma i Västerås Fastlagt markpris

4 Utvärdering Utvärderingskriterier. Sammanvägning av Föreslagna hyresnivåer (lägsta, medel, max) Arkitektur Platsanalys och gestaltning Resultat 5 anbud Odramatisk utvärdering, inga stora skillnader i hyresnivå Arkitektur och gestaltning blev avgörande 2 företag valdes ut

5 Allt gick inte som vi tänkt…. Avtalsdiskussioner pågick mellan Fastighetskontoret och de bolag som fått markanvisning Bolagen inledde samtal med hyresgästföreningen som förberedelse för överenskommelse om hyra Uppgift om att ett av bolagen tänkte sätta en högre hyra än vad de sagt i anbudet fördes fram i lokaltidningen Press sattes på ansvariga politiker Låsningar uppkom i diskussionerna

6 Citat från lokaltidningen Kommunen: ”Bolaget har fört oss bakom ljuset. Vi var tydliga med att låga hyror var viktigt” Tidningen: ”Bolaget angav en medelhyra på 1550 kr/kvm och år…Nu vill man sätta betydligt högre hyror, ända upp till 2466 kr/kvm och år” Bolaget om kritiken: ”Vi har angett normhyran. Det är underförstått att det är det vi angett”

7 Citat från lokaltidningen Kommunen: ”Bolaget har fört oss bakom ljuset. Vi var tydliga med att låga hyror var viktigt” Tidningen: ”Bolaget angav en medelhyra på 1550 kr/kvm och år…Nu vill man sätta betydligt högre hyror, ända upp till 2466 kr/kvm och år” Bolaget om kritiken: ”Vi har angett normhyran. Det är underförstått att det är det vi angett”

8 Fokus i den efterföljande diskussionen Hyresbegreppet Är medelhyra ett entydigt begrepp? Vi hade förväntat oss att man redovisade en medelhyra som motsvarar den sammanlagda hyresintäkten dividerad med den totala bostadsytan. Begrepp som förekom i diskussionerna: Medelhyra, normhyra, genomsnittshyra, årsmedelhyra. Nu (hösten 2015) har ytterligare ett begrepp kommit: Riktvärde för hyra

9 Fokus i den efterföljande diskussionen Hyresbegreppet Men det var medelhyra kontra normhyra som diskussionen gällde. Normhyra är en beräkningsmodell för att jämföra hyror när man förhandlar med hyresgästföreningen. (3 rok, 77 kvm). Utvärderar man på normhyra blir lägenhetsstorlekar och lägenhetsfördelningen viktig. Små yteffektiva lägenheter missgynnas. Byggherren behöver göra noggranna skisser med lägenhetsfördelning, ytor och gestaltning som grund för beräkningen.

10 Hur gick det? Vi tog tillbaka markanvisningen och tecknade avtal med en annan byggherre

11 Annat som också är viktigt Tidsrymden från markanvisning till inflyttning är lång, ibland upp till 3-5 år. Hur ska det hanteras? Vad ingår i hyran? Vatten, värme, inre underhåll? Avtalsparter på hyresmarknaden är Hyresgästföreningen och fastighetsägaren. ”Presumptionshyressystemet ger inte utrymme för flera aktörer.” ”Avtalsparterna uppfattar en tredje parts inkliv i systemet som negativt.”

12 Annat som också är viktigt Ställa sig frågan ”Kommer vi att nå lägre hyror genom att ha hyran som utvärderingskriterium?” Är fast hyra ett bättre alternativ?

13 Slutsatser Klargör begreppen Klargör begreppen Tänk på eventuella styreffekter Tänk på eventuella styreffekter Klargör vad som ska ingå i hyran Klargör vad som ska ingå i hyran Tänk på att hyran sätts vid inflyttning (= kan vara flera år efter markanvisningen) – hur kommer det att påverka Tänk på att hyran sätts vid inflyttning (= kan vara flera år efter markanvisningen) – hur kommer det att påverka Klargör hur länge hyresnivån ska gälla Klargör hur länge hyresnivån ska gälla Hur ska uppföljning ske/Sanktioner? Hur ska uppföljning ske/Sanktioner? Om möjligt – ha med Hyresgästföreningen på tåget. Det finns en lagreglerad förhandlingsordning Om möjligt – ha med Hyresgästföreningen på tåget. Det finns en lagreglerad förhandlingsordning