Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering.

En presentation över ämnet: "Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering."— Presentationens avskrift:

1 Projektgruppen Från Sällskapet: Petter W Rimfors, sammankallande Erik Broström Lars W Grönberg Kontrakterad konsult: Christian Eriksson, Bygg och Fastighetsoptimering i Stockholm AB

2

3

4 ”Utreda en cafébyggnad på Paviljongplan” Utifrån: -Sällskapets och marknadens behov -Byggtekniska förutsättningar -Ekonomi Projektgruppens uppdrag

5 Sällskapets och marknadens behov Sällskapet DBW Kansli: - Kontorsrum, förråd 10 m 2 - Sammanträdesrum för 12 personer, 30 m 2

6 Sällskapets och marknadens behov Marknadens behov Gotland Excursion Go Gotland

7 Sällskapets och marknadens behov Marknadens behov Café och någon form av souvenirförsäljning Kryssningskajen medför minst tredubbling av anlöpen till Visby! Botan attraktivt för kryssningsbolagen, släpper i Almedalen och hämtar på Paviljongsplan. Viktigt för kryssningsgästerna: Ett café ska ha hög kapacitet och bra flöde God tillgång till toaletter

8 Byggtekniska förutsättningar Serveringslokal för 125 gäster kräver 150 m 2 (300 m2) Beredningskök (varmhållning, enklare maträtter, ej stek/fritös), disk : 125 m 2 (180 m2) Foajé och souvenirshop 70 m 2 Omklädning, dusch, wc personal 8 m 2 WC o RWC : 12 m 2 Kylrum, förråd, soprum: 23 m 2 Städrum, undercentral, ventilationsrum, El-tele 23 m 2 (42 m 2 ) DBW-lokaler 40 m 2

9 Byggtekniska förutsättningar Total byggarea 450 m 2 (1 165 m 2 ) Ytterligare 125 cafégäster kan sitta under markis utanför byggnaden. En serveringslokal för 125 personer kan hysa en ordinarie DBW-sammankomst, antingen själva mötet eller middagen.

10 Byggtekniska förutsättningar Rumshöjd i cafédel max 7,0 m Miljöbyggnad klass Silver i tillämpliga delar (Sweden Green Building Council) Vattenburen golvvärme (Luftvärmepump & ev solfångare) Väggar och tak i cafédel kan vara av glas Arkeologisk övervakning vid schaktning

11 Ekonomi Byggherrekostnader 1 059 415 kr (2 488 095 kr) Byggadministration225 000 kr (227 175 kr) Projekteringskostnader699 800 kr (1 225 910 kr) Besiktning & protokoll 58 500 kr (90 870 kr) Byggentreprenader8 751 750 kr (20 538 950 kr), installationsentrepr. ingår. Kreditiv och fst regl.160 000 kr (321 280 kr) Fst regl utgår pga mindre by Moms (avdragsgill)2 662 763 kr (2 869 683) S:A PROD. KOSTN.11 680 465 kr/ 25 956 kr/m 2 (27 785 263 kr/23 800 kr/m 2 )

12 Ekonomi Byggherrekostnader: Bygglov mm60 000 kr (125 000 kr) Anslutning VA301 125 kr (825 000 kr) Anslutning el300 000 kr (300 570 kr) Luftvärmepump140 000 kr (750 000 kr, avsåg bergvärme) Bredband50 000 kr (50 000 kr) Fastighetsskatt60 000 kr (100 190 kr) Försäkringar15 000 kr (31 455 kr) Nybyggnadskarta13 290 kr (15 145 kr) Pantbrev120 000 kr (290 475 kr)

13 Ekonomi Byggherrekostnader 2 488 095 kr Byggadministration227 175 kr Projekteringskostnader1 225 910 kr Besiktning & protokoll 90 870 kr Byggentreprenader20 538 950 kr (installationsentreprenader ingår) Kreditiv och fst regl.321 280 kr Moms2 869 683 (beräknat på 11 478 732 kr) Total produktionskostnad27 785 263 kr (23 800 kr/m 2 ) Projekteringskostnader: Arkitekter488 750 kr Landskapsarkitekt150 000 kr Statiker124 655 kr El-konstruktör154 945 kr VVS-konstruktör249 310 kr Geoteknik29 125 kr Brand 23 300 kr Kopiering mm5 825 kr

14 Ekonomi Projekteringskostnader: Arkitekter275 000 kr (488 750 kr) Landskapsarkitekt150 000 kr (150 000 kr) Statiker75 000 kr (124 655 kr) El-konstruktör72 000 kr (154 945 kr) VVS-konstruktör96 300 kr (249 310 kr) Geoteknik13 500 kr (29 125 kr) Brand 15 750 kr (23 300 kr) Kopiering mm2 250 kr (5 825 kr)

15 Ekonomi Byggentreprenader: Byggentreprenader 6 615 000 kr (17 125 500 kr) Mark- & grundläggning 945 000 kr (1 368 875 kr) Köksutrustning281 250 kr (1 543 625 kr, avsåg tillagningskök) Möbler och porslin, mm301 500 kr (500 950 kr) Kyldiskar, försäljningsdisk425 000 kr (fanns ej i föregående) Markiser 35 m x 3,5 m175 000 kr (fanns ej i föregående)

16 Ekonomi Kassaflöde vid drift (beräknat som årskostnad baserat på 11,7 mkr i investering): Lån 6 mkr till 3% 180 000 kr (435 000 kr, lån 14,5 mkr) Avkastning EK 6 mkr till 1,5%90 000 kr (217 000 kr) El (arrendator står för abonnemang)0 kr (35 000 kr) Värme (DBW står för 80 kWh/m2)39 600 kr (102 520 kr) Sophämtning/vatten (arrendator)0 kr (73 200 kr) Fastighetsskatt90 000 kr( 12 285 kr) Tillsynsavgifter2 000 kr (10 000 kr) Försäkringar35 000 kr (65 000 kr) Underhåll100 000 kr (150 000 kr) Teknisk och ekonomisk förvaltning125 000 kr (150 000 kr) Larm24 000 kr (24 000 kr) Amortering 2%120 000 kr (290 000 kr) Oförutsett25 000 kr (50 000 kr) TOTALT830 600 kr (1 614 505 kr)

17 Ekonomi Intäkter Lägenheter 0 kr (729 000 kr) Restaurang och café 387 m 2 x 1600 kr619 200 kr (896 000 kr) DBW kansli, förråd 40 m 2 (ökat 10 m 2 )60 000 kr (44 000 kr) Biutrymmen (teknik, foajé, trappa, städ mm)0 kr (0 kr) Totalt679 200 kr (1 664 505) Underskott151 400 kr (54 500kr) vid 2% ränta 91 400 kr (199 500 kr) vid 5 % ränta 271 400 kr (-240 000 kr)

18 Ekonomi Kostnader: Uppvärmning: 145 tkr El 35 tkr Vatten30 tkr Sophämtning21 tkr F-skatt10 tkr Tillsynsavgift10 tkr Försäkring45 tkr Underhåll100 tkr Tillsyns mm100 tkr Oförutsett50 tkr Totalt545 tkr Intäkter: Hyra studentrun/lägenheter 385 tkr Hyra Lokal476 tkr Totalt731 tkr Överskott216 tkr Lars Hammarströms kalkyl (20 mkr) Finansiering: Lån 10 mkr till 3 %300 tkr Avkastning eget kapital 1,5 %150 tkr Totalt450 tkr Avskrivning 2%/år400 tkr

19 Ekonomi Hela fastigheten momsfastighet Café har egen elmätare och står också för vatten Café står för egna renhållningskostnader Värme ingår med 80 kWh/m 2, överskjutande står Caféet för DBW:s mötesrum kan hyras ut

20

21 Förrådsgården Bredablick Entré till Botan N Paviljo ng Uteservering P Varuintag Areabehov principskiss

22 Projektgruppen Allmänna toaletter får lösas genom ersättningsbyggnad för kiosken (ej i budgeten), 50 m 2, beräknat pris 2 mkr. Vändplan för bussar går att ordna innanför murfallet. Parkering för bussar sker lämpligast utanför muren (på kommunal mark) Anslutningspunkter för el och VA görs i området, beräknad kostnad för fast el på Paviljongplan och Gotlandsänget beräknas till 850 tkr. Bedöms kunna tas hem i ökade hyror av medeltidsveckan inom tio år.

23 Projektgruppen Egna parkeringsplatser förläggs norr om byggnaden. Förrådsgården påverkas ej Kan inlösen av Paviljongsgatan täcka kostnader för wc-byggnad?

24 Vändplan Café WC Botan Uppställning bussar Entré

25 Projektgruppen Driftkalkylen (kassaflöde) är negativ Räkenskapsenlig avskrivningseffekt (bokföringsmässig) blir 120 tkr Totalt avskrivning 240 tkr/år (12 mkr på 50 år) men 120 tkr amorteras årligen. Bankränta 5 % istället för 3 % ger –271 tkr i kassaflödet (2 % ränta ger - 91 tkr) Kan Almedalsveckans aktiviteter sträcka sig hit? Potential för högre hyresintäkter om verksamheten går bra Bedömt lägre risk med Café/butik än med Restaurang/Café o butik

26 Projektgruppens utgångspunkter ”Paviljongen ska berika stadsmiljön med en känsla för platsens historiska sammanhang och hålla högsta arkitektoniska klass utifrån vår tids möjligheter. Därigenom ska paviljongen kunna bli en tillgång som märkesbyggnad i Världsarvet Visby. Miljötänkande och hållbarhet ska vara ledord vid utformningen.”

27 Våra bedömningar 1 Vikten av offentlig karaktär (Stadsarkitekten) Högt ställda krav på arkitektonisk utformning Marklutningen medför minimal påverkan på grannars utsikt. Förrådsgården går att ha kvar utan ändring Underlaget så pass genomarbetat att det går att lämna till parallella uppdrag. Välj ut tre arkitekter som får 25-50 tkr var för skisser. Sällskapet väljer sedan ut arkitekt som får uppdraget.

28 Våra bedömningar 2 Underlag och kalkyler framstår som rimliga. Intäkter från Kafé och butik bedöms som någorlunda säkra! Eventuellt att man har lägre grundhyra och procent på omsättning första åren. Kalkylen visar negativt resultat men med lägre risk