Värdering av lantbruksfastigheter.

En presentation över ämnet: "Värdering av lantbruksfastigheter."— Presentationens avskrift:

1 Värdering av lantbruksfastigheter

2 Jordbruket i Sverige Total landareal: 41,1 miljoner hektar varav:
Åkermark: 2,7 miljoner ha Skog: miljoner ha Betesmark: ha Sysselsätter ca människor

3 Antal företag efter åkerareal
Hektar Totalt

4 Värderingssituationer
Köp/försäljning Belåning Arv-bodelning Exekutiv försäljning Skatteärenden (t ex intern försäljning) Värdeintyg Förrättningsvärdering enl FBL, LL, AL Klyvning Intrångssituation där hel eller delar av fastighet tas i anspråk för t ex - naturreservat - väg-järnväg-ledningar (tillfälliga och/eller bestående skador) - expropriation-inlösen Innehavssituation taxering

5 Värdering för vem? Vad sökes?
Sannolik köpare/säljare MARKNADSVÄRDE Ägare, säljare/köpare AVKASTNINGSVÄRDE ”Direkt ortspris-metod” Normaliserat avkastn värde Individuellt avkastn värde À la carte orts-prismetod Avkastningskalkyler Åker Bostad Ek bygg Skog Övrigt Driftsananlyser Före skatt Efter skatt Marknadssimulering Slutlig prisbedömning Avkastningsvärde

6 À la carte-metoden Varje del av fastigheten värderas för sig
Bostadshus Ekonomibyggnader Inägomark Skog Övrigt

7 Vilken köparkategori tilltalas av fastigheten?
Hästgård Familjejordbruk Ståndsmässigt boende på landet Investering Hobby, eget företag

8 Fastighetstyper X XX Åker Skog Bostad Ek.by Fastighets-typ
Karaktäristik Lantbruksdomi-nerad fastighet X Bra ekbyggn och bostad Bostads-fastighet XX Bra bostad och läge Skogsfastighet Stor skogs- andel Hästfastighet Bra bostad o läge. Liten areal Fritidsfastighet Liten areal. Bra läge. Kanske sämre byggn. Gods Stor åker/skogs-areal. Ståndsmässiga byggnader

9 Värdering bostad Externa faktorer kreditmarknad, beskattning, inflation, utbud, kostnadsläge, framtidsförväntningar Lägesanknuten prisbildning service, skolor, dagis, kommunikationer, miljöförstörande verksamhet, närhet till vatten, status Fastighetsanknuten prisbildning Byggnaden: storlek, hustyp, ålder, standard, skick, utseende, skador etc. Tomten: storlek, trädgård, mikroläge, utformning, planer, fastighetsbildning

10 Värdefaktorer CDL Läge 4 p Miljö 3 p Jakt, fiske 2 p
Känslor, traditioner 2 p Närhet till storstäder Tysta områden Sjöar Naturskönt Alléer 1700-tal Tillgång Omväxlande Subjektiva värden Spöken

11 Radhus på Värbyängen

12 Hus på landet i Sjöbo kommun

13 Åkermark Värdefaktorer: Ortspris fås genom: Godhetsklass Dränering
Arrondering Ortspris fås genom: Lagfarna köp Fastighetsregleringar Priset kan bli högt vid köp av små arealer tillskottsmark!!!

14

15 1 000 – 7 000 2 500 8 000 12 000 20 000 5 000 40 000 30 000 60 000 60 000 80 000 40 000 Max 50 000 60 000

16 Ekonomibyggnader Fråga dig: Värderingsmetoder
Är driften i denna byggnad lönsam? Behövs byggnaden – för driften? – för gårdsmiljön? Uppfyller byggnaden nya djurskyddskrav? Finns någon alternativanvändnning? Värderingsmetoder Tekniskt nuvärde Avkastningskalkyl Ortspris

17 Hästverksamhet ● Stallet ska ha högt i tak. 1,5 x mankhöjden, dock minst 2,2 meter. ● Sadelkammare, foderutrymmen, ”klubbrum”. ● Ridbana, hagar, p-möjligheter för hyresgäster. ● Intäkter från kronor per box och månad

18

19

20 Skogsmark Både produktionsmedel och produkt Skogsbruk bedrivs med mycket långt perspektiv Monetära och icke-monetära faktorer inverkar Reglerad marknad

21 Beståndsmetoden Utarbetats av jordbruksverket och LMV
Avkastningsvärde som anpassats till marknadsvärde Intäkter och kostnader beräknas beståndsvis, betalningsströmmarna analyseras och nuvärdeberäknas, sedan sker en marknadsvärdeanpassning

22 Underlag Hel fastighet: Del av fastighet (t ex vid intrång)
Byggnaders kategori, ålder, areor, skick, standard och rationalitet Båspalls- respektive djurboxars antal, storlek Gödselvårdsanläggningskapacitet Fel och brister (ev kostnadsuppskattning för åtgärdande) Inägomarksarealer, beskaffenhet, brukningsförhållanden, tillgänglighet Inhämtade uppgifter från ägare – brukare angående driftsform, ekonomi, mjölkkvot, miljöintyg, tillstånd, bidrag mm Över 100 djurenheter: Dispens för miljöfarlig verksamhet Objektets skick och hävd Del av fastighet (t ex vid intrång) Noggrann inventering av skog Noggrann mätning av stolpars avstånd till fältkant vid intrång på åker

23 Underlag Centrala fastighetsdatasystemets uppgifter
Fastighetsbeteckning Areal Servitut, planförhållanden, samfälligheter Lagfart, ägarförhållanden Inteckningar, utmätningar, nyttjanderätter mm Taxeringsuppgifter, uppdatering Dessa måste oftast både kontrolleras och beräknas efter vad besiktningen givit Avtal arrende och nyttjanderätter Gårdsarrende – sidoarrende – tomter Jakt och fiske Byggnader Åker och bete Täkt

24 Underlag Skogsbruksplan, eventuellt uppdaterad och kompletterad
Planinverkan Beakta eventuella förväntningsvärden Förvärvsprövning Vissa områden är klassade som glesbygd och har villkor för förvärv, eventuellt med bosättningsplikt

25 Ny jordbrukspolitik Bidrag fås för all mark; både åker och bete
Man måste ha stödrätter för att få bidraget En stödrätt – ett hektar mark Stödrätterna är lös egendom Det finns en nationell reserv Skötselkrav på marken Hästgårdar är vinnare

26 Marknaden för stödrätter
● ● - Få affärer - Den statistik som finns visar priser på ca ett årsstöd